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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。
小区的内部分化
一
一季度，绿地老街二期成交了几套三居室房源，户型格局十分接近，都是三室两卫，两个卧室朝南，飘窗阳台齐全。
唯一明显的差别便是，有的带电梯 有的不带。
先看带电梯的房源：
3月份成交的一套141平房源，中楼层，单价1.96万。
再看不带电梯的房源：
1-2月份成交的三套，两套中楼层、一套低楼层，单价分别为1.54万、1.6万和1.59万。
我们以这三套房源得平均价格1.57万计算，则不带电梯的三居室价格大致是带电梯房源的80%。
即是否带电梯，决定了该小区三居室20%左右的价差。
二
众所周知，绿地老街是一个老牌洋房小区，欧式的风格，户型设计放在现在也是可以被接受的，容积率更是只有1.4左右。
但是，其很多楼栋，是不带电梯的。
这就产生了极大的错配。
对于广大改善群体，他们并不差钱，往往既要有又要。
绿地老街的地段、配套、小区品质（在同房龄小区里算是不错的）、户型问题都是不大，但没有电梯这一缺陷就足以劝退大多改善群体。
于是，该小区内带电梯的房源就成为了香饽饽，近期也有接近2万的成交表现，反观不带电梯的房源则朝着1.5万进发。
这就是玉米常说的小区内部的分化问题。
在改善性住房时代，这种分化还会加剧，精细化选筹越来越重要了。
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