南阳“试水”抬板住宅,郑州何时跟进?

4月14日，南阳市自然资源和规划局七部门召开抬板式住宅政策发布暨优质地块推介会，省内外40多家房地产企业参会。

会上，南阳市自然资源和规划局等七部门正式发布了《南阳市中心城区“抬板式住宅”规划技术导则（试行）》（以下简称《导则》），在全省率先“试水”抬板住宅。

关于抬板住宅，南阳市自然资源和规划局党组书记、局长陈政民介绍：

抬板式住宅通过将小区整体抬升，形成架空空间，可设置停车、设备、公共服务等功能，具备“省、分、立、惠”四大优势。

“省”：减少地下土方开挖，节省约20%建筑成本，缩短施工周期25%；

“分”：车辆全部进入架空层，上层完全步行化，彻底消除噪音、尾气影响；

“立”：低楼层视野无遮挡，避免内涝、返潮，可打造空中花园景观；

“惠”：实际得房率接近100%，实现“零公摊”甚至“负公摊”。

根据《导则》，抬板平台以下用作停车、市政设施、公共配套的建筑面积不计入容积率；平台以上除应急救援车辆外，不设机动车停车位，实现人车分流。

作为《导则》内容拟定的深度参与者，徐辉设计应邀参会，并结合在全国多地20余个抬板住宅的实践经验，和对多地区抬板住宅项目的调研、研究成果，在大会上做专题分享。

这并非徐辉设计首次以专业赋能行业标准建设。

2025年2月，由河南省住房和城乡建设厅发布《河南省住宅品质提升设计与建造技术导则》，徐辉设计也担任该导则的主编单位。

作为“抬板住宅”的行业先行者，徐辉设计早在2000年就率先在郑州落地的正弘国际公寓项目。

项目整体抬高5-6米，地面一层规划架空车库与设备用房，同步打造沿街底商的城市界面互动空间。

这一当时极具突破性的设计，让项目取得开盘8个月去化率超80%的亮眼成绩，直观印证了优质设计对产品价值的赋能，也成为其深耕该领域的起点。

从徐辉设计早期创新实践来看，抬板住宅在郑州早已有之，虽然这次南阳抢了省会郑州的风头，率先在省内出台相关政策，但若论抬板住宅的历史，郑州比南阳早了二十多年。

阿Q一点，郑州已经扳回一局，郑州的网友完全不必为没有率先出台抬板住宅政策耿耿于怀。

既然抬板住宅并非新事物，那为何之前没有兴起来，现在却大火？

关键是不计容、不计面积、不计高度的政策规定。

2024年1月，天津率先出台政策，明确“架空平台以下的建筑面积不计入容积率”，为抬板住宅提供了关键的政策支撑，随后杭州、上海、苏州、合肥、福州、武汉等十余个城市纷纷跟进。

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杭州是国内较早出台抬板住宅政策的城市。

2024年12月，杭州市自然资源和规划局出了一个政策，《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，架空层下车库可以不计容，风雨连廊可以不计容。

随后，抬板住宅在杭州如火如荼推广开来，甚至杭州直接跳过四代宅，直接进入了抬板住宅阶段。

如今，抬板住宅已成为杭州最主流热销产品，对市场上的旧产品，直接产生了降维打击。

从开发商角度来看，平台停车区域不计入容积率/密度指标，同时满足沿街开放空间与绿化要求；下方为地上车库（自然通风采光，解决传统地下车库潮湿问题）+ 设备用房，部分区域结合下沉庭院做采光井，一举多得。

考察时发现，杭州的项目，普遍抬高四五米，再加上首层全架空，将首层住户抬升到了八九米甚至更高的高度。

不难想象，如果这样的房子建在郑州西流湖、北龙湖、贾鲁河边等等，首层也能有河景，景观和视野的效果会更好。

关于抬板住宅的好处，网上已有不少总结，我们具体来梳理一下。

1、首先整体抬高社区，可以避免发生城市内涝和次生灾害，提升居住品质感。

抬板以下就是电动车、汽车，可以做到完全的人车分流，即便是一楼的住户，隐私性也可以得到保证。

以郑轨云麓为示例

还有就是像郑州这样夏天雨水多，短期内降水量大的城市，可以避免发生内涝等次生灾害。

2、其次就是增加社区公共配套空间，提升居住品质和体验感。

四点半课堂、会所、地库等区域，过去需要下挖到地下空间进行解决，现在直接就是地面层就可以实现。

得益于这样设计，地库返潮也将成为过往，视野、采光等条件都会非常好。

其实位于五龙口的郑轨云麓就是类似抬板住宅的设计手法，有兴趣的朋友可以到现场看一看。

3、最后就是成本问题。

过去，挖地库是一项成本非常高的工程。

根据非官方数据统计，地下一层的建安成本大概在2500-3000元/㎡，人防地库更贵。

如果是抬板住宅，成本可以降低至少500-800元/㎡。

这其实不算是降本增效，因为抬板需要厚大板、密集立柱、高标号混凝土、加强抗震，单方建安成本比普通住宅高 500-1200元/㎡，这部分成本基本都会转嫁到房价里。

但是其实，成本除了建安成本，还有管理成本。

地面层被抬高后，实际上的首层做景观，那些“小电电”、“老头乐”等电动车的违规停放和乱入，便失去了赖以生存的空间，不仅规范了小区的管理，也真正的把景观空间还给小区业主。

所以成本问题，我们还需要再讨论。

说完了抬板住宅的优势，我们也要来聊聊抬板住宅存在的挑战和短板。

因为目前郑州仅有少量类似抬板住宅的项目，还没有完全普及，只能根据其他城市的案例进行分析，如果有不对的地方，也欢迎指正。

1、小区抬高以后，怎么出入小区？

根据不少南方城市，以及郑州“类抬板小区”的境况，一般都是通过直梯和扶梯，或者是绕行坡道，这对于腿脚不方便的群体而言，显然是个挑战。

以郑轨云麓为示例

2、园林、物业等维护成本增加。

不同于普通住宅小区，抬板住宅因为是“悬浮平台”，物业的维护成本可能会比较高。

另外平台上的绿化，雨水的倒灌等等因素，都有可能增加物业运营的成本，后期可能转嫁到购房者手中。

当然，我们现在对于抬板住宅的认知，相对还比较肤浅，等到郑州开始有抬板住宅的规划问世，以及有相关的项目开始开发的时候，我们再与大家分享。

徐辉设计作为河南抬板住宅的先行者，对抬板住宅的认识相对客观。

徐辉设计并未将抬板住宅视作可复制的单一模板，而是始终坚持因地制宜、因城制宜的设计原则，结合各地政策要求、气候条件、场地特征和市场需求，形成适配不同城市的规划、设计、施工全流程落地思路。

未来几年，郑州楼市优质好房子的终极形态，就是“抬板+四代”，但是抬板住宅并非适用于郑州所有的地段。

北龙湖、贾鲁河河边可以看到水景的地段；地势相对低洼容易积水的地区；有公园、绿地等核心生态景观的地段都有可能率先实现抬板住宅的建设。

可以预见的是，抬板住宅一定会像四代宅刚入市时候一样，吃一波政策红利。

至于适不适合你，要不要买？这事没有定论。