入门政策:《郑州市城市更新实施办法(试行)》郑政办〔2023〕18号

《郑州市城市更新实施办法（试行）》（郑政办〔2023〕18号）是现阶段郑州市开展城市更新工作的“纲领性”文件，也是城市更新入库、谋划和实践的指南。文件共分八章。

第一章 总则

明确本市城市更新概念、范围，将郑州市城市更新类型确定为七类。确定实施原则，以及市、区两级政府和各部门职责。

第二章 城市体检

落实住建部“无体检不更新”的工作要求，通过开展城市体检工作，为城市更新提供指引。

第三章 规划和计划

将城市更新专项规划和城市更新年度计划作为我市开展城市更新工作的基础，明确了编制主体、内容等。依法批准的城市更新专项规划是指导城市更新工作的重要依据。

第四章 实施要求

对我市各类城市更新项目实施中的主要内容提出了总体要求。

• 提升居住品质类：

老旧小区：加装电梯、适老化、充电、管网改造、长效管理。

 城中村：完善配套、强弱电下地、集体用地性质转换。

危旧房：按安全鉴定，采用加固、翻建、征收等方式。

• 低效资源类：

老旧厂区：保护工业遗产、产业升级、用途转换、绿色改造。

• 城市风貌文化类：

• 功能与生态类：

第五章 实施过程

明确了实施主体确定方式、实施主体主要权利义务；明确物业权利人的概念；明确城市更新项目的审核流程；经审批的实施方案，作为项目行政审批、监管、验收、融资、财税支持等各项工作的重要依据；对于重大和跨区域的城市更新项目，可由市政府统筹组织。

第六章 更新政策

从资金、规划、产业、产权等方面制定了12条支持政策。如允许对城市更新项目各类规划指标予以优化，对提供了公共服务和公共空间等项目，可予以规划指标支持；对既有建筑规划指标不能满足现行规范要求的，应按照“较实施更新前综合有所提升，单项更新指标不低于现状的”总体要求，予以优化；提出探索既有建筑用途转换；明确对通过局部拆建、保留修缮、完善基础设施以及建筑物功能转换等方式开展的部分项目，不需编制控制性详细规划；鼓励就地、就近购买存量房安置和货币化安置；对因客观原因，无法满足现行消防技术标准的，可开展专项消防设计，确保消防安全。

1.资金支持

• 财政资金支持、地方债、企业债。
• 设立郑州市城市更新发展基金（政府指导、市场化运作）。
• 鼓励 REITs、资产证券化、政策性金融。

2. 规划土地政策（核心利好）

• 可优化容积率、用地性质、建筑高度等指标。
• 承担公共设施、文物保护可获容积率支持。
• 允许既有建筑用途转换（公共服务、商业、养老等）。
• 原址拆除重建：增面≤20%，不计容积率、不收土地价款。
• 土地价款可分期缴纳（首次≥50%，最长 1 年）。

3. 审批简化

• 部分项目免于办理建设工程规划许可证。
• 并联审批、优化流程、提高效率。
• 历史建筑 / 现状改造消防可专家评审变通。

4. 产权与处置

• 手续不全建筑可调查认定后纳入方案。
• 经营性用地可转让、出租、抵押，保障持续运营。
• 征收安置鼓励就地 / 就近安置、货币化安置。

第七章 保障措施

从制度保障方面提出了6条意见，包括成立区级议事协调机构、各职能部门细化支持政策、加强宣传、加强考核、加强过程监督等。

第八章 其他

明确了文件的有效范围和时间。

附件1 城市更新土地规划相关支持政策（试行）

从城市更新项目土地使用权处置、规划许可手续办理和土地出让金分配三个方面，提出了9条支持政策，明确政策应用范围。

（一）工业、仓储用地使用权变更处置和供应

• 可按规划转型升级，或依规调整为新型产业用地、新型工业用地；划拨/承租补办出让不收回使用权，协议办理手续。

• 连片改造中≤10亩的零星地块，收购储备后协议供应给实施主体。

• 单宗原则上不得转经营性用地，确需调整则退出更新项目，招拍挂供应；连片改造转住宅面积≤原面积1/2，转商业禁变相建公寓，调整部分招拍挂供应。

• 符合条件的转型升级用地，剩余年期短可申请延长（合计≤20年），补缴地价款并签补充合同。

• 不动产登记部门依据处置结果或出让合同办理登记。

（二）、公共管理与公共服务等用地处置和供应

• 此类用地间相互转换，不收回土地，按程序办用途变更；转经营性用地需收购储备后招拍挂供应。

• 难以拆分的混合类项目，经市政府批准，配套经营性部分可协议出让，由主要实施单位统一建设。

• 不动产登记部门依据处置结果或出让合同办理登记。

（三）、经营性用地（商业、住宅等）处置和供应

• 原出让合同未约定收回的，可办用途变更，重签出让合同并补缴出让金。

• 古建老宅保护修缮项目，可注销原产权，协议出让给具备资质的特定主体。

• 不动产登记部门依据处置结果或出让合同办理登记。

（四）、老旧建筑原址拆除重建

• 符合规划、权属清晰、无违建等条件，且为公共利益需要、接近/超设计年限或D级危房，经批准备案后可实施，需全体产权人同意，资金由产权人承担。

• 不改变土地用途和使用权类型，按流程办理审批，拆除后注销产权，重建后办理首次登记及业主转移登记。

• 重建不减少住房面积、不增套数，可增建≤原地上总建面20%的面积及公配，不增收地价款、不计入相关指标；地下空间自用不增收地价款、不办产权。

• 明确列出不得纳入拆除重建的用地类型。

（五）、用地过渡期政策

• 不改变用地主体、符合相关规划及产业，经批准备案后，实行5年过渡期，按原用途、原权利类型使用。

• 过渡期内可按新用途办规划、施工许可，不处置土地、不补缴地价款、不办登记；期满或转让评估合格后，补办土地处置手续。

• 过渡期起始日为核发工程规划许可证之日，地价评估基准日、使用权年期以此为准。

（六）、土地价款评估和缴纳

• 收回储备、用途变更的用地，按规定或市场评估确定地价款；需保留的建筑物不单独作价，随土地现状供应。

• 地价款可分期缴纳，首缴≥50%，最长期限不超过1年。

（七）、建设用地规划许可证办理

• 使用权类型（划拨转出让）、用途发生变化的，持相关材料注销原证，核发新证（需符合相关规划）。

（八）、建设工程规划许可证办理

• 列入豁免清单且符合规划的项目，可不办此证，取得合法用地、满足安全要求后可开工。

• 非豁免项目，持规划方案、用地证明等材料申请办理。

（九）、土地出让金分配

• 原则上按郑政文〔2021〕2号文件分配，补助市、区级实施主体。

• 集体土地转经营性用地：扣除33%计提，剩余67%全额拨付。

• 国有土地转经营性用地：居住/商业/办公类按上述比例拨付；≤10亩零星工业仓储用地，收益按市区7.5:2.5分配。

• 调整为工业仓储等用地：出让方式扣除相关基金后全额拨付；划拨方式按划拨权益价全额拨付。

附件2城市更新项目入库流程

对城市更新项目建立了“三库”制度（种子库、储备库、项目库），项目经“双评双公示”（区级评审公示和市级评审公示），最终经市政府审定后方可发布。即：编方案→区级审核公示→市级评审公示→市政府审定入库。

【金山文档 | WPS云文档】 红头 郑州市城市更新实施办法（试行）的通知（2023 18号文）

https://www.kdocs.cn/l/cvyYZY9epHtJ