郑州楼市:新芒果和郡的四居室,也扛不住了...

本文一共617字，预计阅读时间2分钟

Hi，我是郑州楼市专家玉米，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

有何启示？

一

最近，新芒果和郡成交了套房源，165平的四居室，两个卧室朝南，中间楼层，总价295万，单价约1.78万。

24年，同户型的高楼层房源以单价2.09万成交。

24年8月，同户型成交单价为2.45万。

按绿中介口径，该户型历史最高价达到过2.7万以上。

如果你站在24年8月的节点上去回测该户型的历史表现，则会发现其走势相当平稳，远远跑赢了大盘。

如果与高点价格相对比，该户型也完成了35%的下探。

当然，这一表现肯定是远远强过了大盘。

但是，该户型近期的补跌速度也在加快，不得不引起我们的重视。

不考虑楼层等特殊因素，从2.45万到1.78万，该户型不到两年的时间便完成了27%的补跌。

二

新芒果和郡对口学校是春华学校，在东区处于第二梯队。

根据23年的数据，春华初中部的重点高中上线率超过了6成。

该小区虽然房龄超过了10年，但在房龄普遍偏大且片区住宅较少的背景下，其产品也还算有些竞争力。

尤其是其四居室产品，放在东区核心片区也是较为稀缺的。

学区、品质、户型的三个维度的稀缺性，使得该产品在24年前远远跑赢了大盘。

但随着更多物美价廉的新盘入市，加上学区需求的逐渐退坡，再加上该小区的折旧加速，其四居室自然迎来了补跌。

新芒果和郡四居室的例子给我们如下启示：

当你遇到一个房龄超10年、学区较强的四居室产品，如果其价格较高点下探幅度不足35-40%，就一定要尽可能回避了。

-END-

我是玉米，房产收藏爱好者，每日更新5条+高质量朋友圈（涵盖楼市、财经、科技、历史、认知提升）。

咨询问题请加：zzguanlou，免费咨询宏观楼市问题1次，精细化选筹需付费，单次699，知识星球1年899，1年无限提问1499，在玉米团队成交可退还咨询费。