河南地市迟早要掀翻郑州?

大概20年前，建业开始“省域化”布局，这一战略不仅把建业推上了港股，还让建业巅峰时有了千亿销售额。

从省会出发的建业，以及后来大房企碧桂园、恒大，成为“降维打击”县城的利器，不仅推高了房价，还收割了老乡们的信任。

后来大家发现，那些“大城市来的”企业，大多数是来赚钱的，没打算认真盖房子。

再后来，大潮退去，那些裸泳的大哥们，更是让乡亲们彻底放弃幻想，开始重新审视：是不是扎根本土的企业的才是真的想盖好房子？

从三四年前我们发掘了金沙/冶都，再到去年的南阳明伦和建控，还有上个月刚去看的南阳弘森·滨河珑府和灵宝龙宸壹号，都让人看到了地市企业扎根做好产品的态度和决心。

再加上这几年包括通派、鹤壁万祥、新乡屹立、南阳鑫联、安阳纬地等地市力量“反攻”郑州，我总有一种感觉：

河南地市房企，不仅在品质上“反卷”郑州，甚至在市场和品牌商迟早要掀翻省会老大哥。

临近五一前一周，去了两个地市：南阳和灵宝。

去南阳看弘森·滨河珑府，这个项目之前是建业操盘，后来泓森接手。

泓森这家开发商很新，但做产品的手法很老道，大量吸收了永威和金沙的精细化工艺，石材拼贴、地面对缝、收边收口等细节非常出彩；再加上老板有情怀、舍得投入，学永威、看金沙，从景观到物业，甚至地库、暖通、供水设备间这些“隐蔽工程”也都做了非常大的提升。

特别是景观，从门口耗资千万打造的5000㎡迎宾景观广场，种了25颗造型松，最贵的120万一颗，配上宽30米、高7米2 的大门，仪式感拉满。

社区大量采用原石、奢石和名贵树种，社区全面采用纯石材铺贴，不用一块砖；每个单元门口都有两颗罗汉松，随处可见一人不能合抱的大树，树龄60年的香樟，丛生的朴树和乌桕，红枫、红梅等名贵树种，营造了非常好的中式园林意境。

这次我们重点看的是全新开放的约 2000㎡下沉式山水庭院会所——泮水院，整个会所投入超2000万，用奢石做景墙，原石打造了5米高天然瀑布、68米风雨连廊、大量的整石造景、全奢石铺贴，大胸径的名贵树种随处可见。

类似“超配”的思路，在灵宝龙宸壹号也得到了体现。

2.1容积率的项目，建筑外立面用的是航空级的铝板造型+玻璃幕+芬迪蓝大理石，经久耐用不掉色，几十年如新。

最有仪式感的是社区大门为酒店式归家设计，搭配星空顶、感应迎宾灯、百年迎客松，园区里大量采用了黑松等名贵树种，仪式感十足。

这次去灵宝看龙宸壹号最大的惊喜不仅在产品层面，还有企业管理和文化。

跟开发商伟宸集团的创始人何金波交流，他从一把瓦刀开始干起，成为响当当的建筑品牌，转型开发商之后，不仅做到了“品质超配”，还能保证只用1年的时间就能实现高质量交付，非常惊人！

建筑施工起家的伟宸集团，从设计到施工全流程优化，户型创新做到了120%起步得房率，又大量采用装配式技术创新，缩短了整个交付周期，成为当地有名的“伟宸现象”，不仅口碑好，还常年霸榜当地销售排行。

其实，除了去南阳和三门峡灵宝，我们还去了信阳，看了正弘浉河印项目。

正弘大家已经很熟悉，这次去信阳却让我们看到了“另一面”的正弘。

浉河印是正弘在信阳的城改大盘，目前已经交付了几期，新开售的产品也是当地销售榜的霸榜项目，这次荣膺“中原好房子”算是迟来的认可，希望后期产品能继续创新，引领当地市场，为省会房企加一分。

这背后，是地市楼市早已告别了“低质刚需”的刻板印象。以前有金沙，现在有泓森和龙宸壹号，这些努力做事儿的“中原好房子”，正在重新定义河南品质。

4月份的郑州市场其实非常热，光是各种发布会和活动都开了十几场，尤其是五一前，基本上是每天都有新项目或者新产品面市。

这种很久没有的繁荣景象，恍惚让人回到了2016年。

特别是CBD的两场发布会：

一场是绿都悦府在大玉米的“老友记”；

一场是豫园二期璞园在会展中心的盛大亮相。

这两场站在城市高度的新品发布，似乎不仅是宣告标杆产品的面市，更是一种郑州楼市重回巅峰的努力。

而在产品层面，这两个项目也的确对得起这个排面：

绿都悦府作为管南的年度作品，也是绿都的TOP系，1.99容积率，规划4栋8层洋房与5栋17层小高层。产品上全系129㎡起步改善四房，采用一梯一户、私梯入户设计，得房率最高可达133%，外立面采用铝板搭配玻璃幕墙，管南颜值之王。

绿都打造了约2.2万方的郑州首个U-Park全龄环抱式公园社区，150米归家界面+66米宽奢阔大门，配置约2800㎡下沉式会所，涵盖恒温泳池、健身房、会客厅等功能空间，还有专属的77项基础+8项特色服务，包括管家、食堂、四点半课堂等。

璞园更是在产品力层面丢了个“王炸”，特别是郑州“首个可封窗四代宅”，挑空露台可自由改造，拓展卧室、书房、阳光房，成为四代宅里的开创式产品，号称郑州首个永居式空中跃墅，定位“家族式、永居式艺术豪宅”。

豫园二期是带着光环来的，金水核心老城，对望地王中海峯境叁号院，独占了东风渠河景公园，且配套文化路一小、四十七中双名校以古铜色铝板与LOW-E 玻璃打造城市地标，搭配约22000㎡围合式中央园林与约3400㎡家庭邻里会所，实现自然与社交场景融合。

最牛的是户型，149㎡户型得房率约130%，3+1 房，边户赠6.3m挑高露台（可封窗）；235㎡复式户型得房率160%+，7.75m宽厅、6.3m 挑高，5–6房可进化，媲美300㎡空间，横扫主城的豪宅产品。

某种意义上说，现在虽然楼市不够热，但“产品盛世”绝对没问题。

必须得承认，今年的4月份很特殊，因为大量新项目、新产品集中面市。

但这份热度背后，还是能看出市场端倪：卷创新不仅能活，还能活得不错，有利润，有发展。

比产品内卷更凶猛的，是地市房企对郑州市场的“进攻”。

榜单里4月12日，新乡屹立・天誉东方城市展厅开放，这个项目的背后，是河南屹立置业在去年8月以4.25 亿元、溢价率17.72% 拿下郑州管城地块的魄力。

不止屹立，南阳鑫联、安阳纬地、鹤壁万祥、巩义兴瑞等一批地市房企，早已在郑州土拍市场崭露头角，甚至拿下了主城区的优质地块。

这些房企并非盲目扩张，他们带着在地市市场打磨的产品经验，带着对客户需求的深刻理解，试图在郑州市场打出差异化。

通派龙湖・御潮云上的咖夜酒双境社交场，就是地市房企带来的全新社区运营理念；而屹立・天誉东方，也被寄予了“新乡房企在郑州的品质名片” 的期待。

曾经，是省会房企下沉地市降维打击；如今，地市房企带着更务实的打法、更敢拼的劲头，反向杀入郑州市场。这种角色互换，正在重塑河南楼市的竞争格局。

当然，这不是说郑州本土房企就会坐等，你能看到美盛、绿都这种老字号，也在加紧卷产品和服务，特别是美盛聚集了原来永威、普罗的精英团队，不仅在产品精工层面全面发力，更是在“大城营造”上做动作，如果能达到预期，这将是另一个版本的“麓湖”。

作为购房者，当然是希望市场越来越卷，全面卷产品和服务，卷对业主好，这是市场的根本，也是未来更长远的底气。

如果说拿地和产品是房企的“内功”，那么政策创新就是市场的“催化剂”。

4月14日，一份来自南阳的重磅文件刷屏了河南地产圈——南阳正式发布河南省首个“抬板式住宅”规范。