别再问＂郑州房价涨不涨＂了,这个问题本身就错了
- 2026-06-16 06:26:17
别再问＂郑州房价涨不涨＂了,这个问题本身就错了
近两年，我们在谈论郑州楼市的时候，经常会聊到一个关键字：“分化”，其中包含区域的分化、产品的分化、开发商的分化、价格的分化等等，近期听付鹏教授的一次访谈，感受更深。 联想到日常大家咨询最多的问题："郑州房价怎么样"，我每次不得不解释，这个问题太笼统了，笼统到没有意义。因为以后的房子，根本不会齐涨齐跌，而是会分成三类：资产、居住、垃圾。 城镇化红利结束，传导链条已断 以前买房的逻辑很简单——一线涨完涨二线，二线涨完涨三线，无非是先后问题。 包括近期，一线城市的市场在政策刺激下发生了些变化，有些人包括开发商的朋友在聊的时候说，会不会像16年那样，半年后就会传导给我们？ 熟悉老王的人都知道，我最不喜欢预测，因为总有50%的概率你是不对的。尤其是这几年的房产市场逻辑又因为外部内部的各种因素发生了很大的变化，让我们看不懂了，不能按照老眼光去看待新市场了，大家公说公有理婆说婆有理，都能找到对应支持自己观点的事实或论据，但有的是管中窥豹，有的是雾里看花。我没看到几个人在5年前说，今后几年会.....,要是他能看到，肯定就将自己的不动产全部清空，走高抛低吸了。所以...... 按照付鹏教授的观点，板块轮动这个逻辑的背后是城镇化。人往城里涌，需求往下传导，每一级城市都能吃到红利。 但现在，城镇化红利期宣告结束。 这意味着什么？意味着那个"先一线后二线再三线"的传导链条，断了。以后不会再有"都涨，只是早晚"这回事了。 上海深圳核心地段的核心资产，涨15%、20%完全有可能。但同时，非核心区域的房子，该跌15%、20%的继续跌。两条路，各走各的。 这跟郑州有什么关系？关系大了——郑州就是那个"分化"正在发生的城市。 郑州房子，正在分成三类 第一类：核心资产 主城核心区、北龙湖、郑东核心——这些地方的房子，背后讲的是稀缺性。 好地段就那么多，城镇化不再扩大，新增供应越来越少，稀缺性就是价值护城河。这类资产涨不涨咱不说，但它抗跌的能力，远超其他板块。 但说句实话，这类资产跟大部分购房者没太大关系。总价300万起步，改善可以，投资还是算了吧。 第二类：居住属性 这是大部分郑州人手里的房子。 这类房子的核心问题不是涨不涨，而是——谁来接盘？ 郑州这几年新增人口在放缓，有些远郊板块入住率至今起不来。配套兑现不了，人口导入不足，二手房挂牌量持续增加。你关心房价涨不涨没有意义，你得关心这房子将来有没有人接盘。 典型的比如南龙湖、绿博、平原新区，新房供应量巨大，二手房压价严重，流动性极差。你手上如果持有这类房产，要认真想想了。 第三类：垃圾资产 一定要避免手上攥着这类东西。 什么是垃圾资产？没有产业支撑的远郊大盘、小开发商的烂尾风险盘、配套严重缺失的板块，非强学区的老破小。这几类房子，哪怕价格再低，买了就是负担。 核心地段的老破小，算好资产吗？ 这个问题很多人关心，答案也比你想的复杂。 算好资产，但逻辑变了。 以前老破小的价值在于拆迁预期——城镇化改造，大规模拆迁，一夜暴富。但现在，老旧小区改造的思路已经从"拆"变成了"改"，翻新为主，拆迁为辅。 这意味着老破小的预期不该是房价涨多少，而是——租售比。 以后会出现什么情况？同一条马路，左边新住宅2万涨到2.3万，右边老破小1万还是1万。新房讲的是资产价值维护，老房讲的是租金回报。 你把房子的两个投资属性拆开看：
各走各的道，别搞混了。 给郑州买房人的三条建议 要资产增值，看稀缺性；要自住舒服，看配套和产品；要租金回报，看租售比。三个逻辑不一样，别用一套标准套所有房子。 大分化不可逆，认清自己手里拿的是什么，比什么都重要。 你想要什么样的房子，评论区打出你的需求，或者直接电我，我来给你搞定。 
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别再问"郑州房价怎么样"，问"我这套房属于哪一类"。大分化时代，笼统的问题只会得到笼统的答案。你得具体到板块、具体到楼盘，才能判断。 手上的垃圾资产，趁早处理。别等。越往后，流动性越差。如果有置换需求，先卖后买，别两头挂。 买房之前，先想清楚你要什么。
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