“郑州高端百货鼻祖”杀回,要硬刚丹尼斯!?

来源 · WIN商业地产头条（ID：Dtoutiao）

作者 · 黎浩然  编辑 · 付庆荣

封面&头图来源 · 正弘城官方小红书

图片来源 · 项目官方

河南省会郑州，本地商业命脉长期被一众本地龙头企业掌握，屡有外来挑战者进入，成“配角”者众。

这其中，“郑州高端百货鼻祖”正弘集团，是个典型的本土守擂人。1997年，它在二七商圈高调开出正弘国际名店——河南第一个卖Dunhill、Hugo Boss、Swarovski的高端精品百货，喊出那句广告语“为少数人服务”。

可好景不长，“河南第一大奢侈品商场”裕达福福精品商场杀出，丹尼斯百货人民路店升级为“河南第一家进口高化品牌的商场”，正弘国际名店高端感被稀释，陷入被动。

2008年，正弘按下暂停键，以超2亿的价格将正弘国际名店卖给了大连大商集团，转身拿地王、盖豪宅，离场郑州商业一晃十年。

这期间，丹尼斯从人民路一路扩张，靠大卫城坐上了重奢铁王座；万象城从二七商圈杀入，虽第一轮没打赢，但转头在郑东新区布下了一颗更狠的棋子。

当所有人都以为，正弘那个“高端商业鼻祖”的故事，已经翻篇。它却在2018年开出正弘城，宣告回归商业，硬刚丹尼斯和万象城。

花园路正弘城，轻奢和美妆做武器，避开与丹尼斯的正面重奢血拼，开业首年狂揽30亿，2023年突破50亿，挤进郑州商业前三。高新区开正弘汇、商丘复制第二个汇，然后冲进郑东新区，直面万象城，意造一个25万方“弘坊”，剑指“河南人自己的太古里”。

消失十年归来，正弘或是郑州商业藏得最深的那个“狠人”。

1997年，是郑州商业一个特殊的历史节点。

这年，亚细亚商场以一己之力挑战五家国营百货的“中原商战”，因前者的过度扩张和资金链断裂黯然收场。亚细亚商标被拍卖，五大国营商场尽显疲态，陷入亚洲金融风暴的郑州商业，进入低谷期。

可这片阴云之下，二七商圈崛起了两大重磅玩家。丹尼斯集团开出丹尼斯百货人民路店，以大众化品牌为主；正弘则开辟了高端赛道，正弘国际名店以中原地区首家专营国际、国内知名品牌的精品百货公司的姿态横空出世，提出“为少数人服务”，被誉为“中原奢侈品鼻祖”。

正弘国际名店开业后，先后通过代理商形式引入了Esprit、Dunhill、Paul&Shark、Cerruti1881、Hugo Boss、Swarovski、Canali、Autason、Lacoste等上百个国际品牌，更为郑州带来了河南首家肯德基。这些看似寻常的国际品牌，但在当时的郑州乃至河南，却是身份和品位的象征。

唏嘘的是，正弘国际名店的黄金期并未持续太久。

1999年，裕达福福国际精品商场开业，首次将Louis Vuitton、Burberry、Zegna、Mont Blanc等奢侈品牌引进了郑州，一度成为郑州最高端的商场。此外，丹尼斯百货人民路店在2002年启动品牌升级，先后在1F引进Chanel、雅诗兰黛、CPB、SK-II、Make up Forever等国际化妆品牌，成了河南第一家进口高化品牌的商场。

相比之下，正弘国际名店品牌层级优势不断被稀释，经营陷入被动。2008年，整体出售给大连大商集团，据传交易金额超过2亿元。离场商业，正弘战略重心转向利润更高的住宅开发，并专注高端豪宅。

此后十年间，正弘通过接盘蓝堡湾地王项目，在核心地段储备了正弘城Grand Emporium的绝版商业用地；连续三年住宅销售爆卖，为重启商业开发提供了充足的资本。

2014-2015年，国内房地产市场进入调整期，郑州万象城和丹尼斯·大卫城先后开业火拼，正弘集团重新审视商业的价值，决定重启对商业项目开发及运营的探索。此举的起点，即为蓝堡湾项目第四期——花园路与东风路交汇处的正弘城Grand Emporium。

随后的2016年，正弘在一次发布会上宣布，未来正弘将实现高端商业和精装住宅两条腿走路，成立正弘商业子公司，计划未来5-8年内，商业项目营业额将占到公司营业额的50%。

也是在这次发布会上，正弘正式全面启用“正弘”名号打造商业品牌，传承正弘国际名店时期商业基因，并公布了未来正弘商业的三条产品线，分别是：正弘城（都市级购物中心）、正弘汇（区域型购物中心）、正弘里（社区型购物中心）。

正弘城开工于2014年，商业面积17万㎡，由地上8层、地下3层组成，1-5层为商业，6-8层为停车场及CGV影城所在楼层，地下1层为主题商业街区，地下2-3层为停车场，2号线和8号线双地铁零距离接驳，成为郑州第一个地铁上盖的购物中心项目。

避开与丹尼斯的重奢之争，正弘城选择以轻奢入手，引进COACH、Max Mara、HUGO BOSS等品牌；高端化妆品矩阵则有Chanel Beauty、Dior Beauty、YSL Beauty、Skin Ceuticals、Giorgio Armani beauty、LANCOME等近30家品牌，成为郑州国际美妆品牌的聚集地。

2018年11月，正弘城开门试营业。开业当天，客流超15万人次，入驻品牌460余个，围挡待开的店铺数量仅为27家，开业率达到95%，出租率近100%，主打的国际化妆品牌98%同期开业。

除了轻奢和国际化妆品外，还引入Bora Aksu、Karl Lagerfeld、Aape、I.T等精品服装品牌；喜茶、奈雪の茶、台盖TaiGai、眷茶等茶饮品牌；以及羲和雅苑、凑凑火锅·茶憩、鹿港小镇等餐饮品牌。

另悉，开业之初，郑州正弘城引入的首店品牌超80个，其中包括花园路商圈首家IMAX影城——CGV影城正弘城店，建筑面积达5135㎡，共设立8个数字影厅1672个座位，专设1个IMAX特效厅、1个4DX特效厅。

2019年中期，开业仅半年，郑州正弘城就进行了第一次调改，引进了Bally、APM Monaco、INXX、长申国际精品超市（大张旗下高端品牌）、上牛社会、赵记传承、下钱钱拌面等新品牌。

同时，将商场B1层连通地铁8号线的区域打造为“弘坊”主题街区，引进汉堡王、大喜麻辣拌、大碗丼、燕遇下午茶、飞跃&回力、Teddy Bear、温彻斯特、OSEWAYA等超40个品牌。此外，还在3、4层连廊开出了彩虹天街与文创天街，大将做、可爱淘、爱玩书等文创、儿童及手作品牌进驻。

升级后的正弘城，“食光里”、“宴豫·饕客”两条美食街区，“Kids Story”、“潮馆”、“Power Zone”三个主题馆矩阵已定，以明确的主题分区提升顾客的消费体验。

据媒体公开报道，2019年，正弘城开业后的首个完整年度，销售额达30亿元，跃居郑州商业项目第二，仅次丹尼斯大卫城。

这份成绩单背后，是正弘城“爱折腾”运营哲学的具象化。往后七年，从美妆到户外，从首店经济到场景迭代，正弘城进化逻辑一以贯之：不做郑州最贵的商场，但一定要做郑州“最懂年轻人”的商场。

综上，正弘城的“狠”，在于不正面拼重奢，而是精准切走丹尼斯的年轻增量市场：

• 客群错位：大卫城主打35岁以上高净值人群、商务人士；正弘城聚焦18-35岁年轻人、年轻家庭、潮流爱好者，这一群体是消费增长主力，也是丹尼斯难以覆盖的空白地带。截至2025年，正弘城会员超500万，年轻会员占比过半，成功锁定郑州年轻消费心智。

• 品牌错位：大卫城以爱马仕、香奈儿、路易威登等顶奢为主；正弘城主打轻奢、潮牌、设计师品牌、网红首店，不断更新年轻人追捧的品牌，形成“大卫城重奢、正弘城潮流” 的清晰认知。

• 体验错位：大卫城侧重购物消费，业态偏传统百货；正弘城打造“潮流+人文+艺术+生活” 全场景，屋顶花园、艺术装置、主题街区、全年IP活动（热爱引力场、公共艺术季、红人节），让商场成为年轻人的社交场、打卡地、生活空间，体验感远超传统百货。

如果说正弘城是硬刚丹尼斯、万象城的“先锋”，那么正弘汇、弘坊则是正弘集团布局的 “两翼”，形成 “正弘城（花园路）+ 弘坊（郑东新区）+ 正弘汇（区域中心）” 的矩阵化布局，从核心商圈到新区、从郑州到地市，全面合围丹尼斯、万象城，剑指中原商业头部。

2019年8月，正弘摘得郑州高新区地块，启动“正弘汇”产品线首个项目。项目历经疫情和暴雨灾情，2022年底逆市开业，商业体量15万㎡，定位“青年欢聚场，世界奇遇地”，以特色场景填补高新区的商业空白。

参考正弘城经验，郑州正弘汇同样以功能、主题划分区域和街区。项目涵盖8大主题空间、2大主题街区，且在户外及屋顶设置了3万㎡户外艺术广场、3000㎡超大城市剧场、2500㎡空中花园、850㎡郑州首个完整具备B级极限运动场所要求的滑板公园。

品牌组合上，郑州正弘汇引入了CHANEL、ESTEE LAUDER、LANCOME、LAMER、HR、ARMANI、Luxemporium瑞锦尚品MTS滑板主题概念店、COACH、MICHAEL KORS、Radley河南首店、APM 、首个JORDAN-L2旗舰店等500+品牌，其中超300个为区域首进品牌。

2024年睿锦尚品MTS从项目撤店后，郑州正弘汇借机进行重新划铺招商，引入安德玛户外、萨洛蒙、The North Face三大热门户外品牌，补强项目运动品牌矩阵。今年初，已启动新一轮的L1换铺，将Air Jordan、Michael Kors、ORIGINS分别替换为泡泡玛特、ECCO、毛戈平。

郑州扎营，外拓商丘。2024年底，正弘商业更首次走出郑州，在商丘开出首个外埠项目——商丘正弘汇。项目体量约为10万㎡，由原“大商新玛特”改造而成，引进300多家品牌门店，包括超170家城市首进品牌，其中在国际美妆、零售服饰、餐饮等业态方面更是引入了超过80个商丘首进或当地独有品牌。

公开资料显示，2025年，商丘正弘汇销售额6.5亿元，纳税约600万元，吸引客流1300万人次，有效地证明了“正弘汇”产品线的异地复制能力已经跑通，形成合围之势。

正弘城、正弘汇侧翼包抄丹尼斯万象城，而弘坊或是正弘与万象城的“终极对决”。

2023年底，正弘以底价8.313亿元摘得郑东新区金水路核心地块，占地约200亩，总建筑面积约25万㎡，与华润郑东万象城仅一路之隔。2025年1月，项目正式定名“弘坊”，定位、规模和设计规格全面超越正弘城，预计2027年开业，打响郑州新一轮高端商业争夺战。

此前，外界曾多有猜测，认为该项目将会命名为“正弘里”，对标太古里，虽然最终定名阶段做了调整，但正弘商业的野心却未随命名而改变。

这份野心最直接的体现，是弘坊堪称“顶配”的国际设计团队。 对标太古里，邀请了曾先后打造北京三里屯太古里、成都太古里和西安太古里的THE OVAL PARTNERSHIP（欧华尔）担纲总体规划；日本著名建筑师隈研吾负责博物馆规划设计；MVA与FLO分别主理交通与景观设计。

改规前效果图

最初规划中，弘坊包含250米的超高层地标性建筑，但在拿地后长达一年多的反复推演中，最终于2024年7月以“保证街坊商业的整体性”、“地块位于国家安全控制区域内”等原因取消高层建筑，进一步明确了“开放式街区+低密度建筑”理念，放大商业功能，减少商务办公占比。

改规后效果图

基于“开放式街区”理念，并参考成都太古里“快里+慢里”的业态布局，弘坊被清晰地划分为气质迥异却彼此咬合的两大区域：

• 东地块：时尚山丘，主打潮流活力，聚焦“快消费”，将以美妆香氛、时尚腕表、鞋履箱包、男女装等业态为主，同时还将融入生活方式元素及主题餐饮等品类；

• 西地块：公园商业，主打慢生活与休闲健康，聚焦“慢活”场景，布局高端酒店、特色市集、文化演艺、艺术展览、休闲健身等业态。

弘坊突破常规的业态组合，“狠”在于精准拿捏郑东万象城的弱点，以文化+自然+商业的差异化模式，剑指郑东高端商业龙头。

• 硬件对标，调性更独特：郑东万象城主打现代简约风，盒子式商业体；弘坊采用“公园 +山丘” 设计，西区公园形态、东区山丘形态，无围墙艺术馆，融合自然与商业，硬件体验不输万象城，调性更具辨识度。

• 文化内核强，填补市场空白：郑东万象城侧重商业消费，文化属性薄弱；弘坊规划7000㎡正弘博物馆、美术馆、图书馆，形成 “文化金三角”，引入全球话剧、时装秀、音乐会，打造郑州文化商业高地，填补郑东高端文化商业空白，直击万象城文化短板。

• 业态互补，客群全面覆盖：郑东万象城主打奢侈品、高端零售；弘坊融合高端商业、花园露台酒店、艺术展览、文化市集，兼顾高端消费、文化体验、社交休闲，覆盖高净值人群、文艺青年、家庭客群，客群覆盖面更广。

• 区位贴身肉搏，分流核心客流：弘坊与郑东万象城仅一路之隔，共享郑东新区高净值客流、商务客流、年轻客流，凭借差异化定位，直接分流万象城核心客群，有望打破郑东万象城一家独大的格局。

两大巨头的竞合之间，郑东超级商圈正在从规划走向现实。据2026年4月初公示的规划方案，两个项目之间将由政府主导在下方开发一条全长超500米、总面积约2.7万㎡的地下商业空间，并与地铁1号线、5号线零距离接驳。

这一大型地下工程的背后，是郑东商圈已被验证的客流基础。赢商大数据显示，郑东万象城自2025年7月开业之后，连续4个月日均客流量超过郑州正弘城，成为郑州客流量第一的商场。即便如今开业新鲜度过去，热度有所下降，但亦形成与郑州正弘城、丹尼斯大卫城三足鼎立的局面。

值得玩味的是，在弘坊发布会上，正弘董事长李向清曾对当时尚未开业的郑东万象城做了表态：“我希望郑东万象城开业能开得很精彩，绿地新都会360人也会越来越多。竞争是充分的，大家好才会更好。”

话里没有剑拔弩张的火药味，透出的反而是对“商圈共生”的笃定。待到弘坊开业，郑州高端商业将形成丹尼斯大卫城、二七+郑东万象城、正弘城+弘坊三足鼎立的格局，正弘集团将正式跻身郑州高端商业第一梯队，与丹尼斯、万象城平起平坐。

从十年蛰伏到矩阵合围，从正弘城亮剑到弘坊蓄势待发，正弘集团用近三十年时间，完成了从住宅龙头到商业新霸主的蜕变，成为郑州商业名副其实的“狠人”。

如今的郑州商业，已不再是丹尼斯与万象城的“二人转”，而是丹尼斯（重奢）、万象城（外来高端）、正弘（年轻潮流+文化商业）的“三国杀”。正弘集团的野心，从来不是“郑州第二”。

中原商战，下半场刚刚开始。正弘集团的“狠人” 故事，还在继续。