我这次去郑州其实挺意外的,本来就是路过办点事,结果在那待了几天,突然发现这个城市挺有意思的,怎么说呢,就是它那个发展模式跟我之前理解的不太一样。很多人提到郑州就想到火车站、二七塔那一片,或者金水区那些商圈,但你真去看就会发现,现在这城市的重心其实已经在悄悄转移了,航空港那边在干一件很大的事,只是大部分人不知道而已。
我跟你说,这个事儿其实挺微妙的,就是郑州现在给我的感觉是,老城区在拼命挤牙膏,每块地都恨不得开发三遍,但航空港那边是拿着白纸画画,完全是两种玩法。你懂我意思吧,一个是存量博弈,一个是增量游戏,但偏偏这两个游戏在同一个城市里同时进行,这就很有意思了。
金水区和二七区这两个地方,说实话我之前一直觉得是郑州最核心的区域,CBD那一片高楼大厦的,看着挺气派。但你真在那待几天就会发现,这两个区现在有点像两个拳击手在同一个擂台上较劲,谁也不让谁,但其实都在消耗自己。
我住的酒店就在金水区,出门走几步就能看到各种新开的商场、写字楼,但你仔细观察会发现,很多项目其实是在做同质化竞争。比如说写字楼吧,我数了一下方圆两公里内至少有七八栋在招商,价格一个比一个低,物业费倒是不便宜。这个现象背后其实是土地开发已经到了极限,所有能开发的地方都开发完了,现在只能在存量上做文章,就是那种感觉,已经没有新故事可讲了。
二七区也是类似的情况,二七广场周边那一片商业街,我去的时候是周末,人挺多的,但店铺的更新速度特别快。我问了一个开奶茶店的老板,他说这条街上的店半年就要换一批,因为租金太贵了,客流虽然有但转化率不高,大家都在熬。这个老板跟我聊天的时候说了一句话我印象特别深,他说现在做生意不是比谁做得好,而是比谁撑得久。
我其实是第三天才去的航空港,因为之前根本没想到要去那边看。结果去了之后发现,这地方跟金水二七完全不是一个画风。怎么形容呢,就好像你从一个老旧小区突然走进了一个科技园区,整个空间感和节奏感都变了。
航空港这边最明显的特点就是地多,而且是成片成片的空地还在等着开发。我打车从港区的南边到北边,一路上看到的要么是新建的厂房园区,要么就是围着围挡准备开工的工地,中间还夹杂着大片的农田。司机师傅跟我说,这边五年前基本上还是村子,现在已经有富士康、中兴这些大厂进来了,未来十年这里肯定是郑州的增长极。
我去参观了一个物流园区,规模大得吓人,里面全是自动化的分拣设备,货车进进出出的特别忙。园区的负责人跟我介绍说,他们这个项目就是冲着航空物流来的,因为郑州机场的货运量在全国能排前五,这个优势是金水二七没法比的。他说的时候特别自信,那种感觉就是我手里有牌,我不慌。
其实我后来想明白了,郑州现在这个状态不是问题,反而是一种策略。金水二七这两个老城区虽然在内卷,但它们承载的是城市的历史记忆和既有的人口基数,这些东西短期内没法转移。而航空港那边,说白了就是在给城市找新的增长空间,避免所有资源都挤在老城区里打转。
我特别喜欢那个司机师傅说的一句话,他说郑州现在是左手稳住老城,右手开拓新区,两只手各干各的事,但最后都是为了这个城市好。这个比喻挺形象的,因为你确实能感受到这两个区域的发展逻辑完全不同。金水二七在做精细化运营,每一块地都要榨出最大价值,而航空港在做规模化扩张,先把框架搭起来再慢慢填内容。
我问过几个在郑州工作的朋友,他们对航空港的看法也挺有意思。有人觉得那边太远了,配套不完善,不愿意去,但也有人说那边机会多,房价还便宜,正好适合年轻人去闯一闯。这种分化其实挺正常的,因为一个城市的发展本来就不可能让所有人都满意,总要有人先去新区垦荒,然后慢慢带动起来。
如果你要去郑州看房或者考察项目,我建议你两个区域都去看看,别只盯着金水二七。老城区的优势是配套成熟生活方便,但溢价空间有限,适合求稳的人。航空港那边虽然现在看着有点荒,但增长潜力是实实在在的,尤其是如果你做的是跟物流、制造业相关的生意,那边的资源和政策支持会比老城区好很多。还有就是交通,航空港有地铁和城际铁路连着市区,虽然通勤时间长一点,但也不是完全没法接受。总之就是看你更看重当下的便利还是未来的空间,这个选择没有对错,只有适不适合。
