对郑州市发改委物业收费提案答复的六点商榷——事实认定与逻辑之辨

接上篇，对郑州市房管局〈政协提案回复〉中两处错误的商榷。

同样也是该政协委员提出了相应的建议，郑州市发改委也做出一个回复，发改委更多的是从价格角度做的回复。在针对该政协委员提出“出台物业管理指导限价”的答复，笔者对文中提到的几点内容表示不解，下面逐条讨论分析，供学术交流与政策研究分析：

“然而，结合国家政策导向、市场经济发展规律以及我市物业管理实际，我们认为现阶段在全市范围内对已实行市场调节价的物业服务项目（即业主大会成立后的小区）统一出台‘指导限价’存在以下难点和需要审慎考虑之处：”

一、关于回应对象的界定

暂不清楚该政协委员提案的具体内容，但笔者认为，其关注的重点并非业主大会成立后的小区，而更应是前期物业管理阶段的小区——这部分小区才是主流，因为郑州成立业主大会的小区比例极低。

2021年9月18日，《郑州市物业管理条例》实施发布会上， 时任郑州市住房保障和房地产管理局局长赵红军介绍道：郑州市全市范围共有居民小区7686个，其中成立业主大会选举产生业主委员会的居民小区325个，业主组织覆盖率不足5%。

为何笔者笃定成立业主大会后的小区没必要实行指导价呢。因为已成立业主大会的住宅小区，意味着有了业主组织，能够与物业服务企业就费用和标准进行沟通协商，根本无需政府指导价。放眼全国，对前期物业管理阶段实行政府指导价、对成立业主大会后的住宅小区实行市场调节价，都是普遍的通行做法。

此外，答复中提到：“非保障性住房物业费实行市场调节价”（笔者注：河南不管有没有成立业主大会物业费都是市场调节价），而下文又提到：“我们认为现阶段在全市范围内对已实行市场调节价的物业服务项目（即业主大会成立后的小区）统一出台“指导限价”存在以下难点和需要审慎考虑之处”。这两处存在冲突。

既然前文都说了非保障性住房物业费实行市场调节价，那此处实行市场调节价的物业服务项目为何要特意加括号注明“即业主大会成立后的小区”？这两者有什么关联吗？都是市场调节价，为何单把业主大会成立后的住宅小单独注明呢？莫非这句话言外之意是执笔者已经默认了未成立业主大会的小区实行的是政府指导价呢？

河南全省2015年以后所有的商品房住宅小区（保障性住房除外）都已实行市场调节价，和是否成立业主大会没有任何关系，所以，这个括号注释是让人不解？

与此同时，下文又提到：“虽然现阶段在全市范围对市场调节价部分统一设定“指导限价”存在困难，但我委始终将规范物业服务收费、维护业主合法权益作为重点工作，并持续采取以下措施：1．严格执行前期物业选聘采取招投标。加强对新建普通住宅小区前期物业服务招投标和收费备案的监管，确保其收费标准明码标价。”

此处的“部分”是什么意思呢？是指成立业主大会后的小区？还是未成立业主大会后的小区呢？这两有区别吗？不都是市场调节价？所以，“部分”该如何理解呢？

接着，在主要举措中又提到“严格执行前期物业选聘采取招投标。加强对新建普通住宅小区前期物业服务招投标和收费备案的监管，确保其收费标准明码标价。”

前面说的是“已实行市场调节价的物业服务项目（即业主大会成立后的小区）统一出台“指导限价”存在以下难点和需要审慎考虑之处”。既然针对业主大会成立后的小区实行指导限价有难度，为何后面在主要举措中开始针对前期物业选聘招投标上发力呢？这前后两个不对应啊

上述内容，笔者谨慎推测，执笔该回复的工作人员，应该把前期物业管理和成立业主大会后的物业管理弄混了，可能以为前期物业管理实行指导价，成立业主大会后的实行市场调节价。

二、关于政策合规性

答复中提到：“根据国家《价格法》，普通住宅的物业服务收费，其定价权限已明确为市场调节价。超越定价目录范围强制设定限价，存在与上位法及现行定价政策相冲突的风险。”

对此，笔者不理解：《价格法》哪一条规定了普通住宅物业费的定价权限“明确为市场调节价”？

事实上，河南省住宅物业费实行市场调节价的依据，来自《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》以及河南省发改委发布的定价目录。住宅物业费分为两个阶段：前期物业管理阶段和成立业主大会后的物业管理阶段。国家发改委2755号文中写得很清楚：“对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。”

笔者不知道“已具备竞争条件”具体指什么？但从全国来看，国家发改委2755号文发布后，绝大多数省份并未放开前期物业服务收费，只放开了成立业主大会后的物业服务收费。

下图那么多实行政府指导价的省份，难道都与上位法冲突吗？对河南省当初放开前期物业服务收费一直无法理解，不过好消息是要改回政府指导价了重磅！河南住宅小区前期物业费将重回政府指导价

三、关于市场机制作用

在前期物业管理阶段，物业费由建设单位和物业服务企业确定。业主若想改变价格和服务标准，必须成立业主大会后重新确定——而这在当前现实中极难实现。

前期物业管理阶段之所以难以发挥市场调节作用，根本原因在于业主组织难以成立，无法有效行使权利。这也是绝大多数省份没有放开前期物业服务收费的主要原因。在这一阶段，所谓“市场机制”实际上是无法达成的。

因此，答复中所说的“业主与物业服务企业平等协商，形成反映真实服务成本和供需关系的价格”，过于理想化。事实也证明，十年过去了，这一目标仍未实现。

四、业主自治原则

文中提到“对于已成立业主大会的小区，选聘物业服务企业、协商确定服务内容和收费标准是其法定权利和自治能力的体现。政府过度干预具体价格，可能削弱业主自治的积极性和责任意识。”

这句话确实没错，成立业主大会后的住宅小区实行市场调节价，确实没有必要实行政府指导价。但是现实是绝大多数小区交付十余年，仍处在前期物业管理阶段，业主无法摆脱建设单位选聘的物业服务企业，矛盾大多也是因此而起。

五、关于操作执行难度

答复中提到：“如何科学、合理地设定一个覆盖全市所有类型、所有档次小区的‘限价’标准，是一个巨大的挑战。’’

以笔者对全国物业服务费用标准的了解，这实际上并非不可逾越的挑战——周边兄弟已经做出了很好的样板。例如：

西安出台了《西安市物业服务收费管理办法》。

石家庄出台了《石家庄市物业服务收费管理实施办法》

武汉市新洲区人民政府网站发布《关于制定新洲区住宅前期物业服务收费标准的通知》

济南市莱芜区公布莱芜区普通住宅前期物业收费基准价格和住宅小区物业服务星级标准及有关问题的通知

既然全国其他城市能够做到，为何到了郑州就成了“巨大挑战”呢？

六、关于可能引发的新问题

答复中提到：“硬性限价可能导致部分物业服务企业通过减少……最终导致服务品质下滑。”

笔者想反问：与周边省份相比，实行市场调节价的郑州，物业费价格远超周边兄弟城市。那么，这种远超平均水平的价格，带来了更高等级的物业服务了吗？

以下图项目为例，物业费3.6元/平方米/月，远超表中其他省会城市价格，但是却没有对应的物业服务等级标准。

综上所述，郑州市发改委的这份答复，在事实认定、法律适用及现实考量上均存在值得商榷之处。出台‘指导限价’并非洪水猛兽，而是规范前期物业管理、保障民生底线的必要之举。希望相关部门能正视现实困境，摒弃‘一刀切’的懒政思维，尽快出台符合郑州实际的物业服务收费指导标准，真正回应政协委员的关切与广大市民的期盼。

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