郑州金水区写字楼空置率飙升,业主哀叹
郑州金水区的写字楼空置率飙升,很多人会说这是经济下行、企业搬迁、市场不景气,这些都对,但这些只是表面现象,真正让业主哀叹的不是空置本身,而是空置背后那种预期彻底破灭的感觉,因为过去十年金水区写字楼的逻辑是,只要位置够好、配套够全,租金就能年年涨,空置率就能控制在低位,这个逻辑在2019年之前一直成立,所以业主们拿着高杠杆买楼、拿着高预期等升值,但现在不一样了,租金不涨反跌,空置率从百分之十几飙到三十几,业主们突然发现,那个靠位置就能躺赢的时代结束了。
金水区的写字楼业主很多是在2015到2018年入场的,那时候郑州的写字楼市场正处在一个上升期,CBD扩张、企业入驻、租金上涨,整个市场传递的信号就是＂买就对了＂,所以很多业主不是自用,是投资,他们算的账很简单,买一层写字楼三千万,租出去一年回报两百万,租金还能每年涨百分之五到十,五年回本、十年翻倍,这个账在当时看起来很稳,但这个账有个前提,就是市场的需求一直在增长,企业一直在扩张,一旦这个前提不成立,整个逻辑就崩了。
现在的问题就是需求萎缩,金水区的写字楼空置率飙升,根本原因是企业不扩张了,甚至在收缩,过去一家公司业务好了就租更大的办公室,招更多的人,现在业务好了也不扩张,业务不好直接退租,还有一些企业从CBD的高端写字楼搬到二环外的普通写字楼,租金能省一半,这种趋势一旦形成,空置率就会像滚雪球一样越滚越大,因为写字楼市场有个特点,它不像住宅,住宅空置了可以自己住,写字楼空置了就只能空着,没有任何使用价值,而且写字楼的持有成本很高,物业费、空调费、维护费,一层楼一年下来几十万,空置时间越长,业主的压力就越大。
更要命的是,金水区的写字楼供应量还在增加,过去几年新建的写字楼陆续交付,市场上的可租面积越来越多,但需求却在萎缩,供需关系彻底反转,以前是企业求业主降租金,现在是业主求企业来租,但即便降租金也租不出去,因为企业算的账变了,以前企业觉得办公环境是门面、是实力的象征,现在企业觉得办公环境够用就行,犯不着为了面子多花几十万租金,这种心态一转变,金水区那些高端写字楼的优势就没了。
业主哀叹的根源在于,他们发现自己被困在一个进退两难的局面里,卖吧,现在写字楼的交易价格比买入价低了两三成,卖了就是亏,而且写字楼的流动性很差,挂牌半年都不一定能成交,不卖吧,每个月的持有成本和贷款利息都在吃老本,空置时间越长,亏损就越大,有些业主想过转型,把写字楼改成公寓或者商业,但这需要巨大的改造成本,而且审批流程复杂,根本不现实,所以大部分业主只能等,等市场回暖、等需求回升,但这个等待的过程充满了不确定性,因为没人知道市场什么时候能回暖,甚至没人知道市场还会不会回到以前的水平。
金水区写字楼空置率飙升这件事,本质上反映的是整个城市经济结构的变化,郑州这些年的发展很快,但发展的逻辑是扩张型的,企业多了、人口多了、需求多了,所以写字楼市场才能繁荣,但现在这个逻辑在调整,企业开始追求效率而不是规模,人口增长放缓甚至流出,需求不再是无限增长的,这种调整对写字楼市场的冲击是根本性的,因为写字楼的价值依赖于需求的持续增长,一旦需求停滞甚至下降,写字楼就会从资产变成负担。
小贴士： 如果你是金水区的写字楼业主,现在最现实的策略是调整预期,别指望租金能涨回去,能稳住现有租金就不错了,有租客的尽量留住,别轻易涨租金逼走租客,因为现在找新租客的成本和时间都很高,实在租不出去的可以考虑短租或者联合办公,虽然回报率低,但至少能覆盖一部分持有成本,长期来看,写字楼市场会分化,核心地段、配套完善、物业优质的写字楼还能保持竞争力,那些位置一般、配套普通的写字楼会持续承压,所以如果你手里的写字楼不是核心资产,早点止损可能是更明智的选择。
