郑州卷王卷土重来!

上图：越秀云启蓝羽会所

2年前，越秀天悦江湾大门和会所开放。

从这场惊艳行业的开放开始，郑州楼市算是打开了“卷大门、卷会所”潘多拉魔盒。

2年后，郑州楼盘大门和会所个个奢华无比，已经卷无可卷了，卷不动了。

2026，越秀的卷换了一种形式卷土重来了！

【1】

开始卷业主

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

这一次，它不再卷硬件，开始卷业主了。

它开始卷业主诉求、卷业主业余生活、卷业主身体健康了。

第1、业主诉求

上图：羽毛球地毯

越秀可能是郑州最关注业主诉求的房企。

一期大门那事全郑州都知道，根据业主诉求，追加巨额更改了大门，现在，三期业主也提诉求了。

三期云启会所配备了篮球场，但有业主提出想打羽毛球，考虑到诉求的合理后，越秀没有犹豫直接购买了最贵的羽毛球地毯，把篮球场改为“篮球+羽毛球”双用。

第2、业主生活

前段时间，越秀的业主食堂冲上了郑州地产圈的热搜榜。

上图：越秀天悦江湾食堂

天悦江湾的业主食堂开放了，有午餐，有晚餐。午餐有各种炒菜、面食；晚餐有各类面点、蒸包、油条、鸡蛋饼，小菜等。

大家吃后纷纷晒圈，见上图。

越秀的会所大、功能多是出了名的，但大，绝不意味着闲置，每个功能区，越秀都把它正常运营了起来，真正做到“会所武装生活”。

第3、业主健康

不论是天悦江湾的业主食堂，还是云启的业主私宴厅，为了保证业主健康，越秀食堂不仅在食材方面保证安全的采购，而且无预制，明火现炒，零隔夜。

至于卫生，更不用说，厨房一月2次大扫除。

【2】

里子细节

卷硬件，越秀不说废话，直接干，卷软件，越秀不作秀，是真搞。

伴随着越秀的新卷法，作为越秀新一代产品，越秀云启也登场了。

作为新产品，云启不再只满足于外在的“高大上”，在“品质和细节”的小处也开始卷了！

用例子说明一下。

第1、卷材料

上图：越秀云启的施工现场

在云启，项目负责人带我看了施工现场。

工地上，负责人对着上图说了很多，什么一体浇筑工艺，什么铝模拉片工艺，什么提升防水和隔音。

我都没在意。

但他说水泥用的是C50的强度，吓到我了，我不敢相信，多次验证，属实。

C50属于高强混凝土，是建三峡大坝用的，普通高层住宅几乎不会使用。

即使住宅用，一般只在超高层建筑使用，因为普通100米高层C35足够了。

2者价格差距还不小。

根据2026市场价统计，C35水泥价格在370～390元/m³，而C50价格则在430～450元/m³。

越秀这是想干嘛啊！

原材料硬，料还足。

负责人说楼板厚度达到120~190mm，这个确实厚，相比普通楼板，严重超标。

料足，还加东西。

为了保证上下楼邻居间的隔音，楼板内部增加了 8mm厚隔音垫。

这一番操作下来，越秀的建筑的基础面一下子提到了行业的天花板，这让其他房企咋卷？

第2、卷设计

越秀云启做了郑州首创窗台企口。

上图：云启施工现场

仔细看上图。

在所有窗台的内侧，项目都创新性地做了一个2厘米的企口，窗框紧贴其安装。

这相当于多了一道防水防线，刮风下雨，企口就像一道门槛，彻底隔绝雨水，防止窗户周边渗水。

原材料，厚度，隔音，防水……应接不暇。

云启的主体做得是真的很可以，可以作为行业范本。

第3、卷艺术

下图是云启景观中的一座桥梁。

做景观桥的小区不少，但做这种拱桥的不多。

我搜了一下豆包。

我问：讲讲景观拱桥和平面桥造价区别。

它回答我：普通梁式景观桥5000～8000元/㎡，装饰性拱桥12000～20000元/㎡。

就加了个造型，造价直接翻倍。

第4、卷美学

上图：云启会所的实景照片

上图是项目会所实景照片。

注意会所的玻璃，为了保证最佳空间感和观景体验，越秀做了高15米的卷轴玻璃幕。

弧度玻璃是需要单独开模具的。

所以，它的造价成本极高，单单是每块玻璃的安装成本就接近2万元，所以，整个下沉庭院的玻璃幕墙造价超过了500万元。

这是目前郑州最大挑高的卷轴玻璃幕墙，实现我们平时看电影时碰到的IMAX巨幕效果。

【3】

行业领先

虽然越秀现在开始卷服务、卷材料、卷设计、卷艺术、卷美学……但作为“卷大门卷会所”的教父，其新产品的会所、大门、景观，以及得房率等方面，依旧在引领行业。

看一下新产品是怎么做这几项的。

第1、门墙一体化

上图：越秀云启大门

现在的小区大门是卷尺度的时候，越秀又把重心放在了设计。

云启的大门是郑州首个200米的门墙一体化设计，尺度先保证有，再升级一体化设计。

越秀骨子里似乎就有着很强的创新基因，尽管这些创新往往都需要很高的经济代价。

当然，也有看起来省钱，实际更花钱的设计。

第2、双下沉庭院

上图：越秀云启会所

上图为云启的双下沉庭院。

目前郑州豪宅多为单下沉庭院+会所配置。

云启则设置双下沉庭院+会所，而且双下沉庭院以不同风格打造，一个“山主题”，一个“水主题”。

与下沉庭院配套的会所面积达到了约2000㎡，风格属于海派高定，再加上架空层，整个项目实现2800㎡的业主活动空间。

利用这些空间，越秀打造了篮球场、健身房、私宴厅、棋牌室、影音室、太太花房、儿童树屋等。

上面说了，越秀在会所方面搞了“天悦江湾+云启”会所共享，两个小区的业主可以共享两个小区的会所。

如此以来，云启和天悦江湾的业主所拥有的“会所+下沉庭院+架空层”面积就是全郑州第一了，而且是断崖式领先。

至于运营，无需多言，上面已经说了。

第3、风雨连廊

上图：越秀云启连廊

我们从一个细节来看云启景观的打造。

上图是云启景观中的连廊。

有没有发现，云启的连廊和其他楼盘不一样的地方？就是它只有单侧承重。

如此以来，也就可以确保景观的最佳视觉效果。

这就是没了美观和最佳的视野。

第4、得房率

云启，是越秀的金水北的第一个四代住宅产品。

项目占地58亩，规划11栋楼，合计956户，属于中大型社区，户型面积有108㎡的三房，有129～149㎡的三房四房，以及约189㎡墅级大平层。

在综合得房率方面，108㎡三房到达115%，129㎡四房达到125%-127%，149㎡四房达到122%，189㎡五房达到120%。

在露台方面，项目的露台进深为2.4米。

以一个户型来看。

上图：项目户型

上图是项目149㎡户型，浅绿色均为全赠送空间，浅棕色为半赠送空间，设计了南北2个露台。

结尾

楼八的话

房地产进入四代住宅时代后，开发商的主要精力集中在了“得房率和露台”之上。

当别人都在只关注四代住宅的“得房率和露台”的时候，越秀只把“得房率和露台”做为最基本的配套，它更高维度的去关注细节和服务。

说心里话，越秀云启刚开盘的时候，我觉得卖得贵了，后来去了二次，还是觉得不便宜。

但，当我深入了解完这个项目，我明白了一句话：一分价钱一分货。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。