前言：
8月的郑州楼市的南三环登上了主角位置，绿都悦府、盛澳信达缦华云颂、屹立天誉东方三个全新改善洋房集中入市，很久这个区域的改善客户没有感觉过这种幸福感了，遥想当年22年电建洺悦融园的改善小高层价格高，还认可度高，现在的洋房+四代宅、高得房率、会所配套价值点叠满，怎么会不心动呢，今天给大家详细聊一聊，希望能给大家一点选房思考
三个项目各有优缺点，我们先每个项目给大家梳理一下，话不多说直接上干货
1、
首先绿都悦府，占地约41亩，规划9栋住宅，5栋小高层搭配4栋洋房，容积率主动降容到1.99，是四环内四代宅里面最低的一个，越低密越宜居。
户型起步门槛比较保守，小高层129和143㎡四房，洋房做到143和170㎡四房，总价200W起步，据说洋房比小高层的关注更高呀。所以我说项目还是保守了一些
虽然是低密四代宅洋房小区，但是周边配套十分均衡，你想要的地铁，公园都能满足，就是在区域普遍教育弱势的情况下，自身小区也是有不错的两个集团校更是有区域内唯一的大型商业体，有商业就有人气，未来可以遇见到这个区域就是三环外最繁华的商圈，不信你可以三年后再来看这个文章：
129㎡做到约119%，143㎡约124%，170㎡高达133%，中规中矩的四代宅得房率，露台上面做的很克制（觉得这点很好），并且南北向都设计了阳台，生活居家的老师一定会感觉很实用。
小高层143平米，非常符合我们的传统文化，大师喜欢推荐，作为项目走量核心改善户型，完美适配三口、四口之家长期自住。户型做到四开间朝南、南北通透，双阳台分区设计，生活阳台收纳家政、景观阳台休闲观景，功能完全分离。全屋动线合理，动静分区清晰，卧室集中布局规避噪音干扰。超高得房率让套内空间远超市面普通160㎡户型，无面积浪费。
社区配备约2800㎡会所，光听面积不算大，但是质感很足，四水归堂，会所旋梯，下沉式庭院的景观小品，都值得停下脚步，慢慢回味，隐奢风格，有质感但是不浮夸。并且交付口碑稳定。
项目交房时间锁定2028年3月，区域内比较早的，适合地缘客户，预算充足、追求改善。
缺点是价格可能不准备打性价比路线，想捡漏可能比较难，那么多少价格合适呢？现在还在认筹的客户手里这个权利
2、
第二个，争议很大，这对于改善小区，很难受，这种现象
盛澳信达缦华云颂，三环中，体量最大的改善大盘，不要说九曲云璟，缦华云颂自己都不会把它当竞品，我也认为不是，缦华的竞品只有一个，就是缦华云颂。对，你听的没错就是它自己。基础数据：占地111亩，由央企信达代建，三家企业合作开发，交付安全性有保障。但是产品力兑付的稳定性有待商榷。产品跨度比较大，近期还刚刚改了规划，增加了四代宅。高层从103㎡起步，洋房做到196226㎡，刚需、刚改、全覆盖这样会不会有点乱呢。
先盘点一下缺点吧：项目的多企业开发，并无真正靠的住的企业做主导；面积段跨度太，加改规后的四代宅，产品乱；永威物业的签约能否挽回大家对于之前物业的负面影响；首批次产品户型竞争力不强，认可度不高，价格的稳定性问题
优点：三环内地段，双地铁红利，通勤优势；成熟配套，商业，公园，学校区域内都极具竞争力，大社区的会所和景观空间感很nice啊。
啰嗦一下配套：
约6000㎡酒店式会所、4000㎡步行商业街、1700㎡生鲜便利店、康养中心、幼儿园、书吧一站式配齐，商业和生活配套是三个项目里最强的。学区为创新街小学团结校区+郑州四中管城校区，名校加持。
价格上面：103㎡总价约140万的上车户型打的过招商臻境吗（等别人卖完），128㎡总价200万，172㎡约275万（户型不占优势），大平层洋房196226㎡（多少价格合适呢）。
好消息是缦华云颂开盘了，市场中的第一批改善客户目前只能选它，其余两个太磨叽
3、
第三个项目屹立天誉东方，8月中下旬首开，外地来的和尙能不能念好经呢，目前还在精细化打造中。
占地55亩，容积率2.49，打造711层洋房搭配26层高层，一共715户。
亮点是什么呢，小区东门距离地铁口不足50米，真正实现下楼进站，对于依赖地铁通勤的上班族吸引力极强。户型得房率极高，这对于预算吃紧的客户很友好，有限的预算能有更多的实惠。
户型赠送堪称夸张：
116㎡四房得房率120%，128㎡达到130%，132㎡四房做到140%-149%，王牌143㎡洋房得房率突破150%
南北双露台、四开间朝南，空间体验远超同面积竞品。社区打造5100㎡的下沉庭院、下沉会所与架空泛会所，休闲功能齐全（目前期待中）。
短板1.屹立作为民营房企，实力比央企弱，小户型还好，洋房客户会很犹豫这点，
2.项目北侧挨着南三环高架，部分楼栋有一定噪音和粉尘影响。
3.区域内配套很差，要不要在价格上进行让步呢（未知）
结语：
项目没有完美的，选择自己合适的，毕竟选楼盘只是第一步，选房源，选节点更关键。
