郑州航空港区扩区,北龙湖资源聚焦面临平衡.

郑州航空港区这次扩区的事, 我一开始看新闻的时候没觉得有什么, 就觉得又是城市扩张那一套嘛, 但后来我仔细琢磨了一下, 发现这个事儿挺有意思的, 怎么说呢, 它其实是在重新定义郑州的空间逻辑, 你懂我意思吧, 就是原来大家都盯着北龙湖那一片看, 觉得那里是未来, 但现在突然发现航空港这边开始发力了, 而且发力的方式不太一样。

北龙湖这几年确实挺热闹的, 高端盘一个接一个, 配套也在慢慢起来, 但说实话我总觉得有点悬, 不是说它不好, 是那种资源过度集中的感觉让人有点不太踏实, 就好比你把所有鸡蛋都放在一个篮子里, 万一哪天这个篮子出点问题呢, 这次航空港扩区就像是给郑州多准备了一个篮子, 而且这个篮子的体量还不小, 这就有意思了。

航空港这地方以前给人的感觉就是一个产业园区, 你去那边看看就知道了, 到处都是厂房和物流中心, 住的人也不多, 生活气息基本没有, 但这次扩区之后不一样了, 它开始往城市综合体的方向走, 这个转变其实挺微妙的, 就是你能感觉到它不再满足于只做一个产业基地, 而是想变成一个真正能住人、能生活的地方。

我特别注意到一个细节, 扩区之后航空港的教育和医疗配套开始明显加速了, 这个信号很重要, 因为一个地方如果只有产业没有配套, 那它永远只能是一个上班的地方, 下了班大家还是要往市区跑, 但如果配套起来了, 那性质就变了, 它就能真正留住人, 这种留住人的能力才是一个区域真正的竞争力, 说白了就是这么回事。

北龙湖这边的开发商朋友跟我聊过, 他说最近能明显感觉到市场情绪的变化, 以前客户来看房基本不问价格, 现在开始精打细算了, 而且问的问题也变了, 不再是＂这里有什么高端配套＂, 而是＂这里的配套能不能真正用得上＂, 这个转变其实反映了一个很现实的问题, 就是当资源过度集中的时候, 它的边际效用是递减的, 你懂吧, 就是说前面投入的十个亿可能效果很好, 但后面再投十个亿效果就没那么明显了。

而且北龙湖还有一个问题, 它的辐射范围其实挺有限的, 毕竟就那么大一片区域, 能承载的人口和产业都有上限, 这次航空港扩区在某种程度上是给郑州的发展找了一个新的支点, 让城市的重心不再那么单一, 这种平衡其实对整个城市来说是好事, 虽然对北龙湖来说可能短期内会有点压力, 但长期来看这种竞争反而能让两个区域都发展得更健康。

说到资源分配, 这个事儿其实挺复杂的, 我观察了一下郑州这几年的发展轨迹, 发现一个很有意思的现象, 就是政府在不同阶段会选择不同的重点区域来投入资源, 早些年是郑东新区, 后来是北龙湖, 现在又加上了航空港, 这种轮动式的发展策略其实是有道理的, 它能避免某一个区域的资源泡沫, 同时也能让城市的发展更加均衡。

但这种平衡也不是说说那么简单, 你得有足够的资源池子才能玩得转, 郑州现在面临的挑战就是怎么在航空港和北龙湖之间找到一个合适的平衡点, 既不能让航空港饿死, 也不能让北龙湖吃太撑, 这个度很难把握, 说实话我也不知道最后会怎么样, 但至少从目前的动作来看, 政府是想通过扩区来重新调整资源配置的优先级, 这个思路我觉得是对的。

如果你最近在关注郑州的房地产市场, 我建议你别急着下手, 先观察一段时间看看航空港扩区之后的实际动作, 尤其是配套设施的落地速度, 这个能反映出政府的真实意图, 另外北龙湖那边也可以继续关注, 毕竟瘦死的骆驼比马大, 它的基础在那放着, 短期内不太可能有大的波动, 但如果你是投资的话, 可能需要重新评估一下预期收益率了, 因为市场格局确实在变, 这种变化会直接影响到资产的增值空间, 反正我是打算再等等看, 不着急。