郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则

郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为提高房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）使用效率、优化维修资金使用流程、健全维修资金工作制度，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《河南省物业管理条例》《郑州市物业管理条例》《郑州市房屋专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及用于既有住宅增设电梯、投保共用部位和共用设施设备的专项保险，不得挪作他用。

房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三条 市、县（市）、上街区房地产主管部门负责本行政区域内维修资金使用的监督管理工作，其设立的房屋专项维修资金管理机构（以下简称“管理机构”），具体负责维修资金使用日常工作。

第四条 房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第六条 维修资金使用分为一般维修使用和应急维修使用。

按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第二十四、二十五条的规定确定申请人：使用维修资金由业主大会、业主委员会、物业管理委员会、已售公有住房售房单位申请。没有以上主体或以上主体不能正常发挥职能的，由不少于3名的业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）或受街道办事处（乡镇人民政府）授权的社区居（村）民委员会申请。

公房售房单位不存在或进入破产清算的，由相关业主进行表决，维修资金使用流程参照商品房流程确定申请人；单位合并、更名的提交相关文件，由合并、更名后的单位作为申请人。

申请人可以委托物业服务人开展维修资金使用的具体办理工作。受委托的物业服务人应当在申请人、相关业主的指导、监督下，认真做好实施工作。

第七条 单一产权主体（含工业产业园区等各类物业区域内单一产权房屋，住宅小区独栋别墅，地下空间）或房屋（建筑）内某一业主拥有的产权面积占该房屋（建筑）总产权面积80%以上的，如需动用自己的维修资金维修本房屋（建筑）的共用部位和设施设备的，可以申请使用该产权主体或业主的维修资金。

第八条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：

（一）商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积从公有住房房屋专项维修资金专户分账中按比例分摊；

（三）已售公有住房与商品房屋之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本款第（一）项、第（二）项规定分摊；

（四）未售出房屋，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

业主维修资金分户账余额不足以支付分摊费用的，差额部分由该业主支付。未交存维修资金的，该业主应当支付分摊费用。

第九条 结合房屋（建筑、公共空间）实际情况，参照以下规则，合理确定维修费用列支范围：

（一）外墙维修的列支范围为该幢（栋）全体业主，屋面维修的分摊列支范围为屋面向下垂直投影相关各户业主；无法有效明确垂直投影范围的，列支范围为该幢（栋）全体业主；

（二）电梯维修的分摊列支范围为该单元全体业主；

（三）小区大门门禁、对讲电子设施的维修分摊列支范围为小区全体业主；如仅涉及单元门禁、对讲电子设施的维修则分摊列支范围为该单元全体业主；

（四）消防、安防维修的分摊列支范围为小区全体业主；如仅涉及单幢（栋）、单个单元的维修，则分摊列支范围为该幢（栋）、该单元全体业主；

（五）小区道路、绿化、室外照明等维修的分摊列支范围为小区全体业主。

结构相连的数栋建筑主体与裙房，可以依据功能分区划分主要分摊区域后，各分摊区域再按前款规则进行细化列支。

第十条 房屋专项维修资金实行政府代管的，其使用程序按照本细则第二、第三章执行。

管理机构在接待使用咨询时，应当一次性告知所需材料清单、办理流程、申请人的产生方式等事项；受理时对申请要件资料缺少或不符合受理条件的，应当出具书面一次性补正告知书或不予受理通知，不予受理通知应载明理由和法律依据。

第二章 一般维修使用

第十一条 确定申请人后，申请人及不少于3名相关业主代表共同核查确认损坏现场。申请人负责组织现场核查，也可委托专业机构出具勘验报告，所需费用可列入维修成本。

结合受损情况提出使用方案，使用方案应当包括申请使用原因、维修和更新改造项目清单及预算、维修施工单位的选择方式、工程验收及决算方式等内容；确认表决和费用分摊范围，并连同使用方案等资料向相关业主充分公示，公示时间不少于5日。

管理机构对勘验报告作形式审查，发现报告明显缺失或矛盾的，应当要求申请人补正或重新勘验。

第十二条 申请人组织业主进行表决，由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主表决通过的维修项目，后续维修实施过程中如有费用增加或重大工艺改变的应重新组织表决。

为确保业主表决的真实性和便利性，维修项目的表决一般采用召开业主大会表决或通过“郑州维修资金网上大厅”微信小程序线上表决；存在特殊情况确需采用线下签字表决的，签字表决的业主应同时提供业主身份证明和房屋产权证明，申请人应留存业主签字表决的照片或视频资料，如存在签字表决造假的，管理机构对使用申请予以废止。表决一般在3个月内完成，超过3个月仍未通过的，经申请人确认后予以终止；申请人书面要求继续的，明确时限后可适当延长。

第十三条 公示、表决通过后，申请人持维修资金使用申请、维修前核查确认记录、使用方案、表决范围及预分摊确认表、公示证明、申请人及经办人身份证明等相关材料向管理机构申请使用维修资金。

第十四条 管理机构对材料进行程序性审核，材料完备符合条件3个工作日内予以核准通过并告知申请人。

第十五条 核准后，申请人对维修工程进行审价。一般维修使用预算金额5万元以上、应急维修使用预算金额1万元以上的应当由具有专业资质的机构审价并出具审价报告。

第十六条 申请人结合审价结果，通过公开、公正、公平的招标、比选或竞价等方式确定具有相应资质的施工单位参与施工，过程应当有不少于3名相关业主代表参与。施工单位确定后，应当向相关业主充分公示，并签订施工合同。

第十七条 施工合同签订后，申请人及时组织施工，施工要严格按照方案和合同约定进行。

施工过程中，如有主要材料发生变更，所变更材料的材质、性能、参数等不得低于方案及合同，且费用不增加。发生不可预料的情况，经论证必要性后可增加或减少施工项目，总费用不得超过原申请或表决费用。申请人应对材料或施工项目变更进行书面签字盖章确认，即时向业主公示。

第十八条 维修项目完工后，由申请人及不少于3名相关业主代表共同进行竣工验收和决算，并填写竣工验收和决算报告。验收合格后，申请人应当将审定价格、选择施工单位、《施工合同》、维修后现场照片、《竣工验收和决算报告》、相关费用发票等资料向相关业主充分公示，公示时间不少于5日。

第十九条 申请人持验收、决算、发票及材料变更等工程实施资料向管理机构办理资金划拨；管理机构确认材料齐备后，应当在3个工作日内向专户管理银行发出划拨通知。

第二十条 使用维修资金用于既有住宅增设电梯、投保共用部位和共用设施设备的专项保险的，其程序参照以上规定执行。

第三章 应急维修使用

第二十一条 发生下列情形之一，需要立即进行应急维修的，相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示：

（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；

（二）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；

（三）楼体外墙墙面脱落或有脱落危险、玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（五）公共护（围）栏破损严重的；

（六）其他紧急情况。

第二十二条 按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第二十五条进行应急实施：发生紧急情况的，物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当立即组织应急维修；没有物业服务人、业主委员会、物业管理委员会的由区县（市）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）组织应急维修。

第二十三条 应急维修申请人按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第二十五条相关规定确定：出现前款情形进行应急维修的，业主、业主委员会可以按照规定或者委托物业服务企业申请使用专项维修资金；没有业主委员会或者物业管理委员会的，由业主代表申请，或者由街道办事处（乡镇人民政府）或其授权的社区居（村）民委员会代为申请。其中业主代表申请应急维修的，须先采取由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的推选方式，推选出不少于3名相关业主代表进行申请。

应急维修使用程序按照本《细则》一般维修使用程序第十一条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条规定执行。

第二十四条 应急维修项目费用预分摊后30日内，申请人仍未有效公示并将申请资料提交管理机构的，经申请人确认后终止该项应急维修。申请人仍要求继续进行的，提出书面申请并明确时限。

第二十五条 在应急维修签订施工合同前，经相关业主表决应当停止应急申请的，申请人应停止应急申请或按一般维修程序组织维修。

第四章 监督管理

第二十六条 房屋专项维修资金实行业主自主管理的，房屋专项维修资金使用应当严格遵守业主大会议事规则、业主管理规约及专项维修资金管理相关规定。使用程序可以参照本细则执行。

第二十七条 维修项目费用较小的（一般维修使用1万元以下、应急维修使用0.5万元以下），可以采取直接确定的简易方式选定维修施工单位。

鼓励聘请符合资质的审价、招标、监理等专业机构参与维修和更新、改造，产生的费用计入维修、更新和改造成本。

第二十八条 使用维修资金应当通过转账结算，一般划拨至申请人。申请人与施工单位、专业机构等另有约定的，按约定划拨。工程费用直接划转给施工单位的，施工单位应向申请人支付质保金。

第二十九条 维修资金申请使用情况除在小区物业管理区域和维修项目的显著位置进行公示外，申请人应将相关情况同步在维修资金列支范围内的受益业主微信群进行公示，接受咨询和监督。

第三十条 鼓励维修资金列支范围内的受益业主作为业主代表积极参与到维修资金使用的全过程，相关业主报名要求参与和监督的，申请人要原则性同意并积极创造监督条件。

管理机构可以聘请第三方专业机构依法进行抽查监督，所产生费用由管理机构承担。

第三十一条 申请人指派的经办人，应为业委会或物管会委员、列支受益的业主、相关单位工作人员、受委派的物业服务企业在职工作人员等。除此以外的其他企业和个人不能被指派为经办人。

第三十二条 相关业主拒不分摊维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

第三十三条 申请使用过程需要终止的，由申请人征求相关业主意见后提出终止申请，并充分公示。使用申请已经表决通过的，如需终止应由相关业主对终止表决通过。如已签订施工合同，应提供合同各方终止施工合同的协议。

第三十四条 申请人应当对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料虚报维修范围、虚报工程量及预算的，相关业主可依法向人民法院提起诉讼；造成损失的，依法承担相应法律责任。

第五章 附 则

第三十五条 本细则自2026年5月7日起施行。县（市）、上街区房地产主管部门可依据本细则，结合本地情况制定维修资金使用流程。原《郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则》（郑房〔2011〕177号）同步废止。