郑州新支点！郑东新区从＂鬼城＂到CBD样板,一场漂亮的翻盘。

郑东新区这个地方,你要说它现在成功了,那确实成功了,CBD那一片现在看着确实挺像那么回事儿,但大家都在说它从鬼城逆袭这个事儿的时候,往往就停在＂政府有魄力、规划有远见＂这个层面了,这个当然对但这不是关键。真正让它翻盘的那个东西,其实是一个很残酷的时间逻辑,就是它用十几年时间赌对了中国城市化进程里一个特别微妙的时间差,这个时间差不是每个城市都能等得起的。

你想啊,2003年开始建的时候,郑州市区才多大点地方,一下子往东边画个饼说要建CBD,当时所有人都觉得这是脑子进水,因为那时候中国城市的逻辑还是＂人在哪建到哪＂,没有城市敢玩＂先建好等人来＂这套。但郑东新区它就是硬着头皮建了,然后空了快十年,这十年里它顶着鬼城的骂名就在那杵着,关键是它等到了2010年之后中国城市化加速的那一波,等到了高铁网络起来之后郑州作为交通枢纽地位暴涨的那个节点,它赌的就是自己能活到城市化红利真正砸到郑州头上的那一天。

很多人说郑东新区的成功可以复制,但你仔细想想就知道复制不了,因为它成功的核心不是规划有多好,是它刚好卡在中国城市化最后一波大潮的前夜开始建。2003到2008年建基础设施,2010到2015年开始有人来,2015到2020年彻底成型,这个节奏你往前推五年就等不到那波红利,往后推五年那会儿全国都在建新区你根本没有先发优势。

所以你现在去看那些后来学郑东新区模式的城市新区,很多都黄了,不是它们规划不行,是时间窗口已经过了,2015年之后你再想用＂先建好等人来＂这套去赌一个十年后的城市化红利,对不起那个红利已经被郑东新区这批城市吃完了。郑东新区看起来是规划的胜利,本质上是时间的赌徒押对了宝,这话听着不好听但就是这么回事儿。

这里面还有个更隐蔽的东西,就是郑州这个城市它有个特别的底气,让它敢去赌这十年,这个底气不是GDP也不是财政收入,是它作为交通枢纽的地理位置天然就决定了只要中国还在搞城市化它就不可能彻底边缘化。你看那些年鬼城骂得最凶的时候,郑州市政府其实心里有数,因为它知道高铁网络一旦起来,郑州作为米字形交通枢纽的价值会指数级暴涨,到时候人流物流资金流想不来都难。

所以郑东新区那十年空置期,表面上看是在等人来,实际上是在等高铁网络成型,等周边城市的产业外溢,等中部崛起政策真正落地,它等的是一个系统性的势能积累到临界点的那个时刻。你现在回头看会发现,郑东新区真正开始有人气的那个时间点,刚好就是郑州高铁枢纽地位确立、富士康这些大厂开始在郑州周边布局的那几年,这不是巧合,这是它一开始就算好的牌局。

这个事儿最讽刺的地方在于,当年骂它鬼城骂得最狠的那些人,现在又在吹它翻盘逆袭,但其实从头到尾逻辑都没变过,就是一个愿意拿时间去赌确定性趋势的城市,最后等到了它该等的东西。只不过这个确定性趋势不是每个城市都有,这个时间窗口也不是每个城市都等得起,郑东新区的成功不是方法论的胜利,是运气加耐心的胜利,这话可能不好听但就是实话。

现在去郑东新区那边看看还是挺值的,CBD那一片晚上灯光起来确实有点意思,不过你要说它真的完全摆脱鬼城标签了那也不至于,周末去你会发现很多写字楼入驻率其实还是不太行,地铁上班高峰期人也没想象中那么多。但这都正常啦,一个新区从零到有本来就得二十年起步,郑东新区现在才二十年出头,能做到现在这样其实已经算超预期了,只是大家期待太高而已。对了如果你要去拍照,大玉米那个建筑下午四五点光线最好,别中午去会晒死。