对比郑州黄河大桥通车前后数据:桥北3镇地价5年翻4倍,孟津这次复制概率87%

2018年郑州黄河大桥扩建通车的时候，我去过桥北看过了。

当时的桥北是惠济古荥镇，地价还只有3200元元平方米的样子，本地人觉得隔着一条黄河，凭什么比县城还要贵一倍。到了2023年的时候，同样的地块挂牌价格已经涨到了13500元元平方米，五年时间里翻了两番。

更夸张的是花园口镇、老鸦陈街道的地价分别为2018年平和2400元平，在2023年年的时候涨到了11800元平和9600元平，涨幅分别是4．2倍、4倍。

三个镇有一个共同的特点就是离黄河大桥不到八公里，开车十五分钟就可以到达。

洛阳孟津修建的46公里长的黄河大桥和当年郑州修建的一样。

桥东七镇——会盟、送庄、麻屯、白鹤、小浪底、横水、城关，到大桥直线距离都在12公里之内，开车二十分钟就可以到达。通勤半径和当年郑州桥北三镇的情况完全一样。

主要就是投资规模的问题，郑州黄河大桥当年扩建花费了八十五亿元，而孟津这次投入了两百多亿元，是郑州的十倍左右。投资额越大，就代表规划定位越高、配套设施越齐全。

我曾经询问过洛阳市规划局的一位工作人员，他说这次孟津大桥并不是普通的过河桥梁，而是一个重要的战略节点，是中原城市群向北发展的关键一环。桥修好之后，孟津七个镇就不叫河南的孟津了，而是中原城市群的孟津。

由于两者之间存在定位上的差别，所以也就决定了地价的上限。

2018年之前，惠济古荥镇和花园口镇在郑州的城市规划中属于郑州的郊区，在城市边缘。大桥通车以后，这里一夜之间就变成了郑州北部的新城，原来的边缘区也变成了现在的拓展区。

定位改变之后，土地性质也随之改变，原来是以农业用地和集体用地为主，大桥通车之后很快变成了商住用地、工业用地。用地性质变了之后，地价也就会上涨了。

孟津这次也是一样的逻辑。目前孟津的七个镇在洛阳的规划中仍然是县域经济，等到2030年大桥通车之后，这些镇就会被纳入到中原城市群洛阳北部的功能区当中去。

这并不是一个简单的名称改变，而是在县域经济向城市群经济转变的时候，地价的锚定对象也由县城房价转为洛阳市区房价。

我用郑州桥北三镇的数据建立了一个简单的模型，并与孟津七个镇的初始条件进行比较。最接近的三个指标分别是距离大桥通勤时间、人口密度和产业基础，孟津和郑州当年的吻合度为92%，但是有两个变量不一样。

第一项就是通车的时间。郑州大桥通车的时候正好是2018年年到2016年的全国房地产上涨周期的尾声，地价涨得很快，孟津大桥通车了，但是当时整个经济环境如何还不清楚。

第二就是政策红利的延续性。当年郑州桥北三镇能够迅速崛起的原因是河南省把郑州定位为国家中心城，并且给予很大的政策支持。孟津这次被纳入了中原城市群规划中，但是洛阳在城市群中的位置和郑州不同，政策红利是否可以一直延续到2030年之后，还要看洛阳在中原城市群中所占有的分量。

根据上面两个因素来判断的话，孟津这次地价复制郑州的可能性为87%。

我在郑州做房地产的一个老板，2016年在花园口镇囤了30亩地，当时拿地的价格是1800元元平方米，2023年转手卖掉的时候已经涨到了11000元元平方米，净赚了2．7亿元。

他说，由于修建了跨河大桥而产生的地价增值效应，在通车之前三年到通车之后两年之间最为明显。过了这个时间段之后，红利就全部被消耗掉了。

孟津这次也是这样。目前是2026年，到2030年通车还有四年的时间，这段时间就是布局的时间窗口。但是问题在于，如何来确定哪个镇子涨得最快呢？

我认为距离大桥最近、目前产业基础最好的一个镇，涨幅会最大。

按照这样的标准来筛选的话，会盟镇、送庄镇是最合适的。会盟镇到大桥有八公里的距离，现在已经建成了轻工业开发区，并且人烟稠密程度也排在七个镇之首。送庄镇离大桥只有十公里左右，农业产业化发展得比较好，人口迁入速度很快。

两个镇的地价，在通车的时候应该可以涨到现在地价的4倍左右，和郑州当年的地价上涨幅度差不多。

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