郑州管城回族区商业价值深度分析:商都文化核心,南部新城商业崛起

一、区域商业核心定位

管城回族区是郑州商都文化发源地、南部新城商业拓展核心区（郑州市 2026 商业中心规划），定位为 “商代遗址文商旅融合 + 航海东路成熟商业 + 南部新城刚需配套” 三位一体的综合性商业区域。依托 3600 年商都历史文化资源、航海东路传统商圈，叠加南部新城（南龙湖片区）人口导入红利，正从 “传统批发 + 社区商业” 向 “文商旅体验 + 品质消费 + 刚需配套” 转型，是郑州南部商业发展的 “主力军”。

二、核心商圈全景（三大核心商圈，文化与刚需双驱动）

1. 商代遗址文商旅商圈（文化地标，文商旅融合标杆）

• 位置
  ：东大街与紫荆山路交叉口，地铁 1/2 号线紫荆山站、3 号线东大街站环绕，商代都城遗址核心区
• 特色
  ：历史文化 + 文旅消费 + 文创体验，郑州文化商业辨识度最高的商圈之一
• 代表项目
  ：郑州商都遗址博物院、管城街历史文化街区、丹尼斯大卫城（管城店筹备中）
• 核心数据
  ：2025 年商都遗址博物院接待游客超 200 万人次；管城街历史文化街区出租率 82%，文创业态占比超 40%；临街文创铺日均租金 3-5 元 /㎡，节假日客流翻倍。
• 关键动作
  ：推进 “遗址保护 + 商业开发” 融合，管城街引入非遗工坊、文创市集、特色餐饮，打造 “可触摸的商都文化” 消费场景；筹备中的丹尼斯大卫城管城店定位 “文化 + 高端零售”，填补区域高端商业空白。

2. 航海东路商圈（成熟核心，南部刚需消费枢纽）

• 位置
  ：航海东路与中州大道交叉口，地铁 5 号线福塔东站直达
• 特色
  ：成熟社区商业 + 家居建材 + 餐饮娱乐，服务南部百万常住人口
• 代表项目
  ：居然之家（航海东路店）、大商千盛生活广场、航海东路美食街
• 核心数据
  ：商圈商业建筑面积超 60 万平方米，日均客流 6 万人次以上；家居建材铺出租率 90%，餐饮铺出租率 95%；纯一层临街餐饮铺日均租金 2.5-4 元 /㎡。
• 关键动作
  ：优化业态结构，减少传统建材业态占比，增加亲子体验、生鲜超市、生活服务类业态，提升商圈便民性。

3. 南部新城商圈（南龙湖片区，刚需配套商业核心）

• 位置
  ：南龙湖片区双湖大道周边，地铁 9 号线龙湖镇站附近
• 特色
  ：刚需社区配套 + 大学城消费 + 产业园区商业，郑州南部人口导入核心区
• 代表项目
  ：龙湖锦艺城、华南城、河南工程学院周边商业
• 核心数据
  ：南龙湖片区常住人口超 50 万（含高校学生 10 万 +）；龙湖锦艺城日均客流 4 万人次，社区底商出租率 92%；高校周边餐饮铺日均租金 1.5-3 元 /㎡，出租率 98%。
• 关键动作
  ：依托华南城 “批发 + 零售” 模式，推进 “产业园区 + 商业配套” 建设，重点发展物流配套、员工餐厅、便利店等业态。

三、核心商业数据解析（2026 年实测）

四、商业价值多维分析

1. 文化支撑：3600 年商都历史，文商旅融合独一无二

商代遗址博物院、管城街历史文化街区是郑州稀缺的文化资源，“遗址 + 商业” 的模式形成差异化竞争优势，吸引文旅客流和文化消费人群，为文创、非遗、特色餐饮业态提供土壤，是区域商业的核心竞争力。

2. 人口支撑：南部新城人口导入，刚需消费需求旺盛

南龙湖片区是郑州南部人口导入核心区，50 万常住人口（含高校学生、产业工人）带来稳定的刚需消费需求，社区底商、餐饮、生鲜超市等业态出租率高、回报稳定，抗风险能力强。

3. 交通支撑：地铁 + 主干道，辐射南部全域

地铁 1/2/3/5/9 号线贯穿管城区，航海东路、中州大道、南三环等主干道形成立体交通网络，客流辐射郑州南部及新郑、尉氏等周边区域，是南部交通枢纽。

4. 政策支撑：文化保护 + 新城建设双红利

2026 年郑州市将管城区列为商都文化保护利用重点区域，支持管城街历史文化街区升级改造；同时推进南部新城建设，完善商业配套，享受人口导入和产业发展政策倾斜。

五、发展潜力与核心挑战

核心潜力

1. 文商旅融合深化：管城街历史文化街区二期改造完成后，将引入更多文创体验项目，预计文旅客流增长 30% 以上；丹尼斯大卫城管城店落地后，将填补区域高端商业空白；
2. 南部新城人口红利：南龙湖片区常住人口持续增长，预计 2028 年突破 80 万，刚需商业配套需求将进一步释放，社区底商租金和出租率有望稳步提升；
3. 专业市场转型：华南城推进 “线上批发 + 线下零售” 转型，引入直播基地，提升商铺附加值，带动专业市场商业活力。

核心挑战

1. 商圈能级偏低：管城区缺乏城市级商业体，高端消费人群外流，商业业态以刚需为主，溢价能力不足；
2. 文旅客流季节性：商代遗址商圈客流受节假日影响大，淡季商铺空置率偏高，商户经营压力大；
3. 老城区硬件短板：东大街、紫荆山路周边部分商铺建筑老化，停车配套不足，影响消费体验；
4. 南部新城配套滞后：南龙湖片区商业配套以社区底商为主，缺乏大型商业体，消费层级偏低。

六、投资 / 开店适配建议

投资类（商铺 / 写字楼）

1. 优选标的：管城街 20-50㎡文创铺位、航海东路 30-80㎡餐饮铺、南龙湖片区 50-100㎡社区底商、华南城 20-50㎡直播转型铺位；
2. 避坑要点：规避商代遗址商圈淡季空置风险，优先选择带稳定租约的铺位；核实老城区商铺产权，避开公摊超 50% 的标的；避开南龙湖片区偏远地段铺位，优先选择高校和社区密集区；
3. 回报率要求：文商旅商圈商铺真实回报率需达到 4% 以上（节假日提升明显），社区底商回报率需达到 3.5% 以上，专业市场转型铺位回报率需达到 4.5% 以上。

开店类

1. 商代遗址文商旅商圈：适配非遗工坊、文创潮店、特色餐饮、汉服体验、文旅纪念品（20-50㎡），注重文化体验和差异化，贴合文旅客流需求；
2. 航海东路商圈：适配特色餐饮、生鲜超市、亲子体验、家居软装、生活服务（30-80㎡），注重性价比和便民性，贴合成熟社区消费需求；
3. 南部新城商圈：适配高校餐饮、便利店、学生文创、物流配套服务、产业园区员工餐厅（20-50㎡），注重刚需和低成本，贴合高校学生和产业工人消费需求；
4. 社区商业：适配社区生鲜、便民餐饮、干洗理发、儿童托育（20-40㎡），注重便捷性，贴合南部新城居民日常消费需求。

下一期将带来《郑州惠济区商业价值深度分析：生态文旅高地，北部宜居区商业焕新》，敬请关注。