郑州主城2026年新开四代住宅
- 2026-02-10 23:44:54
项目精装交付，预计400万起步，开盘时间大概到年后3月份以后，土豪们准备好钱包了。
这是中原第二座金茂“璞”系作品！北龙湖金茂第四个项目。
占地81.72亩；容积率1.49；共计499户；限高26米；层高3.15米；19栋8层洋房小区（精装修交付）。
项目优点：
1.超高得房率。约115%~约130%，实现空间 “越级”，性价比拉满
2.纯洋房 + 四代宅。一梯一户，私家电梯厅，奇偶错层大露台，户户享空中花园，舒适度拉满
3.LDKG一体洄游厅堂。通透感强，客餐厨阳台一体化，动线流畅，空间开阔，适合家庭互动与待客，视觉上更显大
4.采光面大，视野好，南向面宽充足。143㎡客厅开间6.1米，199㎡端厅约7米，部分户型270°环幕视野，直面北龙湖与金融岛景观
5.精装+金茂绿金科技，省心舒适
6.四叶草/类四叶草户型布局，卧室分散，私密性好，互不干扰
7.双阳台+双露台，南北通透，通风采光顶级
项目缺点：
1.北龙湖北岸是住宅+产业+商业混合布局，住宅用地被产业/商业切割，不如南岸高端住宅连片、纯粹，圈层与静谧感略逊
2.周边空地多，交付后仍有长期施工噪音。项目西、东、北侧多为待开发住宅/商业/产业用地，交付后周边仍会有工地，塔吊、施工噪音会持续好几年，北侧杨金片区还会有飞机低空飞过，对噪音敏感者不友好
3.总价门槛高
4.科技系统后期维护成本高
5.物业费偏高
6.局部楼间距偏窄（最窄约 6.7米），低楼层采光、隐私受影响。
7.商业、医疗配套不成熟，周边缺乏大型成熟商业、高端医疗
8.教育依赖规划，确定性需核实，虽宣传清华附中学区，但划片以教育局最终文件为准，存在变数
项目位于管城回族区南三环南、金岱路西，门口就是地铁四号线金岱站，出行很方便。
地块素质不错，河南屹立置业有限公司（新乡本土房企）4.25亿元竞得。占地面积36353平（约54.5亩），容积率＜2.5，建筑密度＜20%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米；地下空间建设深度≤20米，地下空间开发层数≤3层，最终成交楼面价为4678元/㎡，溢价率17.72%。
整体配套偏弱。除了地铁和高架，其他配套都不太行。片区内成熟度低，居住环境不纯粹。南侧500米为星火路小学，西北侧500米为嵩阳中学，学校一般。没有配套的商业，最近的医院是3公里外的郑州市第七人民医院，自然资源也很一般。
项目想卖的好产品必须得好，肯定是四代宅，得房率、颜值、内部配套均须上乘，另外价格也得占优，毕竟北边还有三个竞品，虽然地铁只有一站，但是人家毕竟在三环内。
5、战马屯绿都地块
项目位于宇通路南、霞飞西路东，为管城回族区战马屯城中村改造项目开发用地。
占地面积2.74万㎡，约合41亩；容积率＜2.0；建筑密度＜20%；建筑高度＜54米，绿地率＞35%，地下开发空间≤2层，建筑后退道路红线15米。
绿都澜湾售楼部及其东边地块原规划为为商业地块，现在修改为住宅地块。其实这个地方建成一个大型商场挺好的，周边也缺一个大型商业。但是事实就是商业运营周期长，地也卖不上价，也不好卖。住宅能够更快更高的价格出让，总之对于ZF和开发商来说都要利益最大化，周边一手商品房也卖完了，改为住宅地块更契合双方要求。
郑州目前四代住宅比较流行，这一块还没四代宅，所以这个项目大概率也会做成四代住宅。地块方方正正，低密低容，总高也不超过54米，个人感觉8栋楼比较合适，会做成纯小高层或者高低配，自身基因太好，只能做改善产品，面积不会太小，预估在120㎡以上，不管做哪一种产品都不会太愁卖，毕竟周边有着庞大的客群。
当然项目也有缺点：比如说周边还没有大型的商场和农贸市场；周边居民区还比较多，但片区内没有配套的三甲医院；北边是宇通客车，算是一个污染源；北边道路偶尔会过大车。
购房人群主要为三环边老破大外溢人群，周边几个小区的地缘换房人群，喜欢低密小高层/洋房又不想进市区还不想远离市区的朋友首选！
至于价格区间留给大家预测了，想要探讨价格的可以单独私信我。
南阳鑫联置业对于郑州市场好像是势在必得！先前已经参拍了好几个项目，终于在这个项目如愿以偿，个人认为地市开发商来郑州首个项目拿这种地块还是非常好的。
三环主城，周边配套成熟。项目占地23亩；容积率＜2.5；建筑密度＜20%；绿地率＞35%；建筑高度＜80米；地下空间开发层数≤2层；指标优质。当然地块稍小，内部配套和景观有限。
鑫联作为南阳第一个打造四代住宅的房企，眼光还是超前的。该地块做一个“小而精”的首改产品预计销量会不错。
五、二七区大学路淮河路郑轨地块（经纬淮府） 
项目位于淮河东路南、大学中路西，城镇住宅、零售商业、商务用地，32亩，容积率2.9,建筑密度32%,建筑高度80米。
周边配套齐全。地铁6、7号线双线交汇；政通路小学，汝河路小学，京广实验中学，郑州二中等；南边有升龙商业广场，二七万达等；郑州市第二人民医院，河南省儿童医院，省电力医院等，配套成熟。
产品大概率还是大平层。有了郑轨云麓和金水观萃的开发经验，加上附近没有竞品，项目销量应该不会差。
台隆好景轩，龙湖代建，项目位于南阳路西、弘润路北，原拖拉机厂改造项目。
郑州台隆房地产开发有限公司由加拿大籍华人张成文创办，成立于1992年，开发过台隆花园、金淮花园、财税小区、君悦城等，近几年也没什么动作。
这类小开发商的特点就是进度慢，专业度一般，但拿的地都特别好。就拿台隆合园来讲，2002年拿地，2021年建成3栋楼，现在终于开启后续地块，等这些地块建好，理想状态下土地使用年限还剩40多年，虽不影响居住，但还是有一定瑕疵。
项目总占地127亩，一期占地29亩，3栋楼，2021建成。二期、三期、四期合计占地98亩，规划15栋楼住宅，一所幼儿园，一所小学，根据鸟瞰图判断有三代住宅和四代住宅两个类型。
总建筑面积41.5万㎡，地上建筑面积32万㎡，住宅建筑面积28万㎡。呈四排分布，限高100米，容积率3.49，建筑密度21.47%，绿地率31.5%，层高3-3.05米，居住户数2292套，套均132.5㎡，改善产品，架空层1776㎡，位于10#，13#，17#，18#整层或局部。阳台面积13718㎡（面积计半），立体绿化阳台19882㎡（面积计半），车位配比1:1，车位充足，不着急买。
龙湖口碑一直还行，不过现在郑州没有新项目了，主要是以代建为主。话说龙湖的溢价还是很高的，单从溢价来看龙湖有点名不符实，过分夸大了。这个地块能不能做好，能做成什么样，除了龙湖本身，也看台隆能拿出多少银子了。这么多年台隆也就建了3栋楼，估计手里也没多少钱，现在能重启已经算是不错了，单看面积确实是改善，但是啥时候交房是未知数。
地段还行，不过被一条铁路给隔断了，加上小区内还规划了小学和幼儿园，噪音肯定是避免不了了。地铁3号线兴隆铺站300多米；南边一路之隔有惠济区艺术小学，升龙商业广场；北边1公里是北三环高架，2公里是郑大一附院，西边800米是京广快速路，配套还算成熟。小区南边600多米，招商嵩雲序一直卖的不错，等这边开始卖，嵩雲序应该也卖完了，最近的竞品应该属于老鸦陈和五龙口了，地段比这边稍微差了点意思。
小区楼间距最小20多米，最大将近百米，选楼栋的时候看仔细了。
这个项目到底能不能卖好，现在还真说不了，颜值看着也可以，最最重要的就是价格了，虽然产品是改善的产品，但是要想能去化，去化快的话必须刚需的价格。
附近刚需地缘可以等等看，虽然住不上嵩雲序，但如果以刚需的价格买个台隆改善的产品也是不错的。
项目占地28.5亩，规划6栋楼，4栋26层高层，2栋17层小高；容积率2.49；绿地率35%；建筑密度19.91%；353户；架空层544平，地下机动车位371辆，立体绿化阳台1408平，三个出入口，楼面价4700多，总体指标很优质。
典型的四代住宅，项目没有豪华的大门，没有地下会所，但是高赠送必不可少，预估得房率96%-120%，主城区刚改四代宅还非常少，如果这个项目做成刚改预计销量会比较好。看规划套均建筑面积130平，那么面积段有三种可能。1、有小有大，比如100平的三房，120-130平的四房，140-150平的四房，郑轨云麓的热销告诉我们这个地方刚需量更大，销量也更好；2、相对平均，比如120平，130平，140平全做成四房也可以，整体偏于改善，预计销量也会不错；3、再比如直接全部搞成130平的四房，这个概率要小的多。到底会做哪个面积段，我们且等且看。
外立面颜值在线，香槟金铝型材看着暖暖的，露台看着也很大，要是能做成南北双露台，那就更哇塞了。
主城三环内，配套很成熟，个人条件允许的话还是首选主城，时间长了你会发现，买主城不后悔，哪哪都是方便的，最起码房子住的上，也更保值，二次出售的话也相对容易。
项目的缺点也很明显，东边直线距离700米有亚洲最大的编组站，偶尔会发出吱吱的响声，好在中间隔着两个住宅地块；东南边直线距离700米还有污水处理厂，好在中间隔着郑轨云麓；地块还算方正，就是稍微偏小了一点；非机动车多在地面上。
整体来讲项目算是不错的，我们敬请期待吧，预计明年4月份以后入市。
占地面积3.33万平（约合50亩），44722万元成交，折合楼面价5388元；规划8栋楼，1栋11洋房，6栋17层小高，1栋25层高层，层高均为3.1米，两梯两户设计；容积率2.49；建筑密度19.88%；建筑高度78.79米；绿地率38.69%；规划3个大门，南门为主出入口，进门有下沉庭院，总户数542户，地下机动车停车位653辆（221辆充电车位），地下均为负一层，架空层638平，位于2#，8#一楼局部；立体绿化阳台7920平，绿地面积12987平等等。
地块素质非常不错，方方正正，西边是湿地公园和蝶湖，北面临河，名副其实的河景房，可以说是滨河最好的地块了，面积为139平，159平，175平，少量更大面积段的；南侧是改善楼盘蝶湖书院，面积为169平，225平，269平，两个楼盘互为小竞品。按照地块控制指标第8条，规划范围内建筑至少达到一星级绿色建筑设计标准，大概率为精装修，但是也不排除毛坯。项目两公里范围内有地铁3号线，蝶湖小学，滨河一小，经开外国语中学西校区，郑州市第七人民医院（滨河院区），滨河公园，城市公园，唯独商业弱了一点，搞个胖东来过来，立马起飞！
看效果图，外立面颜值在线，公建化外立面，铝板和香槟铝型材搭配玻璃幕，大门呈欧式孔洞状，从上面看好像一个立式电脑显示屏，小区内部道路为石材或者仿石材，房子为奇偶错层双露台设计，侧面露台还比较大，为圆弧状，看起来非常丝滑，据说得房率120%-135%，四代住宅得房率必须高，啥时候能封窗就更好了，双大师（李玮珉和孙虎）设计。郑州稍微上点档次的小区，必须得请大师，一个不行，咱就两个，两个觉得不够豪，咱就三个，直到老板满意为止。这两个大师在郑州出频率非常高，当然做的产品也不错，购房的朋友还是比较认可的，铝板+玻璃幕墙，石材，N重景观，下沉会所等等都是基本操作。
项目算是纯改善产品，最小面积139平，私家电梯厅，户型都非常不错，南向采光面大，缺点是加上露台之后进深过大，这也是四代宅的通病，实际上过高的赠送也加大了容积率，市区很多四代住宅说的容积率是2.5，加上赠送之后都在3以上，甚至更高。
万祥作为鹤壁来的小开发商可谓野心勃勃，万祥紫庐的大卖给了他很大的勇气。紫境这块地当时也有其他开发商时参拍，不过欲望不大，万祥最终溢价3.7%成功摘地，看来是势在必得。
万祥之所以敢这么大胆，说白了钱给的底气，资金比较充足。改善项目对开发商本身要求很高，改善要想做的好，开发商需要很多的经验，但是万祥不具备这样的经验，所以重金请来了两个大师操盘，至于后续建成什么样，大家可以慢慢等待，慢慢期待，慢一点不一定是坏事；紫庐的物业前几年是万科，后续不确定，这个项目会用谁的物业呢，一个好的物业可以让房子保值增值，所以物业尤为重要。
滨河的房价也基本触底了，该地块楼面价5388元，毛坯定价多少合适？精装定价多少合适？
随着万祥的入驻，康桥美庐湾，蝶湖书院，万祥紫境三驾马车并驾齐驱，片区也会越来越热闹，也为滨河的发展注入了新的活力。
想要临河而居，且对周边环境要求比较高，同时又对房子本身及内部配套舒适度要求比较高的朋友首选！
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