本文主要探讨的是近期或年内即将入市的新面孔，他们各有千秋，百花齐放，各种卷，特别是管城区，五个项目几乎同时出街，我总结了14个项目，不足的可在评论区补充。这个名字，从昨天公示后，同行、客户都在解读，到底是谁起名这么炫酷，真是个人才，主打就是让人看不懂，理解不了！中建七局这次拿地开发，属于自产自销，作为滨河的一级土地整理，本是地主级别的，碰到目前的这种行情，无奈自己也得亲自下手干苦活了。不过有一说一，中建这次的产品，真正考虑了劳苦大众，对普通购房者的相当的友好，是百姓心目中的好房子，最小面积93平的都是一梯一户，双卫，得房率110%，总价可控又能满足首次置业的要求，点赞七局。规划了93/108/120/135平四个面积段，层高3.1米，得房率110-144%，其中6号楼总高15层，10/11号楼是25层，其他楼栋是17层，总共723户。以中建以往的脾性，这又是一个性价比拉满的快销盘，对品质要求不能太高，喜欢滨河的可以重点关注了，工期很满速度很快，预计六月份可入市。万祥在蝶湖边的这个项目，地基开挖阶段挖着古墓了，要不早启动了。定位纯改善，就三个面积段：139/159/175平，与OPUS傲铂26两者应该是商量好的，一个吃刚需一个吃改善，互补不构成竞品。这个鹤壁来的紫色万祥胆子的真大，短短几年就在经开区拍下三块地，紫庐3.8613亿 2023年6月20日、紫境4.4722亿 2025年4月22日、紫誉3.0868亿 2025年12月25日，豪掷11.4亿零203万，要不是东广场孙国琴的阻止，万祥的总部用地估计都开工了，这个地市来的开发商是带着杀气来郑的。3.大来壹号院
大来拿地很早了，熬走了超总一期和二期，今年终于要登场了！大来，为大而来，建面165-430平，还是精装修，真敢怼，这要把高铁站改善客户一网打尽啊。东区改善新房饥渴了太久，华润润府清盘之后，就剩下大来·郑东壹号院一个在售的改善盘。
先说位置，没得黑这是中原超级总部基地的核心辐射区，地段这一块，爹是真爹。
再说产品，面子到位了。
会所和样板间已经实景开放了，这一点值得肯定至少不是纯画饼。
但是，问题来了
1.开发商是谁?
河南大来置业，2013年成立。
之前唯一的可查项目是「锦雍水之郡」，龙子湖北侧，单价1.6万。偶尔做特价1.2万，卖一段时间有钱了就又回到高价了，没钱花了就再搞个特价房。
具体他们是啥关系，开发商啥背景，估计也没几个人能说的清，有自然人的，又说新乡的老板，有说是合伙的跟这个项目没关系，有的说二代当家了，跟原来不一样了，等等等等，听的版本太多了，都有点邪乎了，干脆不管了吧，咱主要看产品。
不管咋说，现在是第一次进郑东核心做改善盘。
我的感受是一-很用心，你看得出来他们是真的想做好这个项目。会所、外立面、户型，每一个环节都花了心思。
但很多事，不是用心就可以解决的。
做高端改善盘，需要的不只是态度，还有经验、体系、供应链、管理能力......这些东西，是要靠时间和项目堆出来的。你就算是把永威物业的人全拉来，就能做出永威物业的效果么?
2.报价3万+，实际多少?
开发商对外报价3万+/平。
但我估计开盘实际价格会在2.5万以上。
先报高价，开盘的时候给你调下来，让你觉得很实惠这套定价话术，大家应该不陌生。
3.安置房的问题
按照规划，这个项目的土地里，约31%建筑面积是贾岗社区安置房。
据说目前已经基本解决了，但"据说"两个字，就够你亲自去跑一趟了。
要么有白纸黑字的东西，这些直接影响你未来的居住体验。
4.容积率2.89+含公寓商业
容积率偏高。跟北龙湖低密项目比，舒适度还是有差距。当然这个，萝卜白菜各有所爱，且不说产品，光位置就有人喜欢静有人喜欢动。
加上公寓和商业混在一起，纯住宅社区的质感会打折扣。如果有物理隔离，那会好很多，就相当于一个商业配套吧
适合谁看?不适合谁?
如果你在考虑:
预算500万+，想买东区高铁板块
看重地段和未来增值空间
能接受非品牌开发商的风险
如果你是
追求确定性，不想冒任何风险
看重开发商品牌和物业服务口碑
对社区圈层有较高要求
建议再等等，或者看看北龙湖北岸
总结
大来这盘，爹妈都好，命还不知道。
4.金投豫发豫园二期
鸽王豫发这次要起飞了，易稿了N次后终于公示了，前几天楼八捅出来户型后迫于项目上的压力又删稿了，不过朋友圈网络上已经满天飞的都是户型图了，有心的朋友可以找来看。
豫发现在还能活着，真应该感谢金投的背书，申泰、天宝府就没豫发的命好。一期奇迹般的销售很好，是各种因素的巧合，二期才有勇气搞这么高端的产品，做郑州第一个能封窗的四代宅。
5.台隆合园二期
台隆这块地很多年了，24年了，估计比客户的年龄都大！这不是重点，土地年限对实际的居住、以后的二手交易影响不大。地主是台隆地产，龙湖的角色是代建（仅仅是个乙方，也是打工仔），千万别以为这是龙湖的房子。台隆地产，成立于1992年，这么多年没啥拿得出手的产品，是传统的小开发商，拿完这块地，十几年才建起来三栋楼，其实力可见一般，又隔了十几年才准备开发后面的地块，地主不给力、非常的不靠谱，一定要谨慎对待。这个盘位置还是不错的，虽然处于惠济区，周边配套是相当的成熟，地铁3号线、8号线都不是太远，价格合适的话也是可以入手的，现在是真监管，也基本能排除烂尾的风险。由于这个盘的奇葩布局，对噪音敏感的尽量避免如9号楼、17号楼等这些正向面对学校的楼栋，东边邻南阳路的也尽量不要买。更让人炸裂的是20号楼和22号楼，楼间距竟然只有25米，这可是百米高的楼啊，这样的再便宜也不建议买。西美是新鸽王，这是要践行现房销售吗？记得从上一年秋季就开始宣传了，到现在都快封顶了还没开盘，内场置业顾问和外渠的朋友们，你们还好吗？实在开不了盘咱就换个地方玩吧。地主不给力，招商0入股没有话语权，双方合作不愉快，估计下次招商再进入高新区就要掂量掂量了。看看在管城区的速度兴瑞的户型是相当惊艳，129/136/143平三个户型都是大面宽朝南，这是我见到的最好的户型，这个巩义的小开发商不简单，至少是用心做了。敬畏市场、敬畏客户，是开发商的基本要求，至少要把实体样板间开放了再卖房子，很多开发商连个售楼部都没呢就开卖，简直就是耍流氓。很多地市来郑的第一个项目做的都很不错，诚意满满，兴瑞也有这种能力，用产品打消客户的疑虑，很多客户是担心的（小开发商、没有可以参考的产品、品质方面很难预期的）。8.鑫联中原玺
鑫联经过三次土拍后，终于拿到了二砂这块地，做了四个面积段：128/139/143/165平，目前低调在探十里开有临时展厅。鑫联的工程进度相对较慢，开盘估计到七八月份了...华瑞这次决心要走一次高端路线，做了一辈子的刚需，最后一块地，赌一把，老板的钱老板当家。在刚需区域，选择了140平起步、主力户型168平、最大180平，真是胆大，勇气可嘉，拭目以待市场的表现吧！二期的建面约103-139平，不紧不慢的开工，与招商形成鲜明的对比，无奈一期尾盘拉后腿了。这是一个老大难的项目，工程进度令人着急，天天开工就是不见楼涨个子，大门建了半年了才有点模样，据说一直在做股权变更的事，信达入股估计提了很多不切实际的条件，盛澳也不是软柿子，那就僵着吧，只是可惜了这块方正的100亩土地。这段时间，一期的业主成立业主委员会闹得沸沸扬扬，物业费与服务严重不成正比，这三期物业咋办？盛澳舍得放手吗？招商首次进入管城，位置选的不错，产品做的也可以，周边居民很期待，有点未售先火的苗头，前有信达2后有屹立，应该是第一个开盘的，价格至关重要，弄不好就是为其他竞品做嫁衣。这项目名称起的真大气，听说户型做的也很棒。金岱片区还是略显荒凉，居住氛围一般，好在地铁就在家门口，看屹立的表现吧。这个项目，目前没啥竞品，周边澜湾、永威城、紫荆华庭、鑫苑等小区换房需求又非常大，价格合适应该是不愁卖的。这都准备要开盘了，项目的规划还没公示，详细的笔记还没出，等吧！售楼部有人脸识别，看房前加微信270678694，咨询过后再决定。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
