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郑州最抗跌的小区,也撑不住了!

  • 2026-04-30 02:10:16
郑州最抗跌的小区,也撑不住了!
路过昆仑望岳，今天讲一讲。
前两年，昆仑望岳一直是最抗跌的小区。
不仅抗跌，比起很多跌了40%的小区，昆仑望岳很鹤立鸡群，而且二手房挂牌价、成交价都比开盘高出一大截，开盘1.45，最高成交价1.9-2，至少4000，确实牛逼。
无奈受限大环境，这么好、这么抗跌的小区都有点撑不住了。
也希望大家对市场心里有数，适当乐观。

1

之前写过一个小区，兴华南街168号院。
这个小区跟昆仑望岳的底层逻辑一样，无非是168号院老了点，昆仑望岳很新，二者就差在房龄上。
兴华南街168号院什么样？
1、是财政局家属院，别看20年房龄了，但品质不错，维护不错，还加装了电梯。你看一个小区好不好，看水系，能把水系维护不错的小区不会差，包括地上停车是否规矩，小路是否干净，全都在细节上，跟业主素质和物业维护都有关系，不能只看物业维护。
2、价格相对稳定。19年1.3，最高1.6，现在1.2，比较抗跌。为什么抗跌呢？一是惜售，挂牌量很少，去年还30多套，今天我再看只有30套，每年成交也就3、5套，不多不少，二是业主圈层也稳定，买家也很稳定，纯地缘，体制内，喜静，要不然早都跳出二七买新的了。
这么老的家属院，平时都没人关注，但结果竟然不错。
这就有几个好处：
1、纯自住，投资少。
2、业主之间不会踩踏，买家心态也稳定，大家都不内卷。
3、购买力极强，吃地缘。体制内，老土著，医生。
4、没泡沫，不会价格踩踏。

2

说回昆仑望岳。
168号院，有什么劣势：
1、片区差。不是因为老城，而是没净地，失去了想象空间。
2、太老了。
昆仑望岳在这两方面完全没有短板，很新啊，19年才交房。17年开盘到现在，周边谁来了，万科来了，中海来了，二砂要改造，芝麻街来了，源源不断的旧改在不断推进，有改造空间，就等于有想象空间，也就有了升值可能。
这也是为什么昆仑望岳价格这么硬，有原因的。
不过经历了房地产市场的持续下滑，即使是昆仑望岳这么硬核的小区，房价也出现了一些松动，以前成交价2万完全没问题，现在不行。
看一下基础数据。
昆仑望岳西苑，挂牌仅有30套，符合惜售。
挂牌价，毛坯1.7-1.9，带装修1.8-2.1。
说实话，价格不低，至于成交价，有2个数据可以参考：
1、价格。24年到25年上半年，成交价2万，进入26年，一套1.8，一套1.36，1.36确实太低了，应该是特殊情况，有知道的朋友可以说一下。
2、套数。跟168号院一样，成交量很少。从24年到现在，一共8套，当然了，这只是一个平台的数据，实际不止8套，但即使翻倍，相比于小区数百套的体量，算是非常稳定。说明业主稳定，惜售，不内卷，不价格踩踏。
从开盘价1.45，到最初成交价稳定在2万，抛开全款/6成首付等因素，账面浮盈至少4000，相当不错了。
只不过，这两年形势确实很差，抛开1.36个别数据，我觉得成交价应该稳定在1.5-1.7之间，这是合理的，略有浮盈，很不错了。
这样一对比，即使昆仑望岳价格也下滑了，但业主心里还是高兴的。
一是很抗跌了。虽然大家都跌了，你是腰斩，我只跌了10%，甚至相比买入价我还赚了，还有一定的浮盈，很不错了。
二是自住非常舒服，一期交房的时候陪着朋友一块看了，有几处交付很惊艳，户型也比较大，2T2户，层高好像是3米到3.1米，改善标准了，85分以上，这次再去看维护还行，品质在线，随机找了几个业主问了一下物业服务，都说还可以。

3

除了昆仑望岳，附近也转了转，有几个感受。
1、老城改造相当不错，尤其是道路。前几年主要是大路改造，比如嵩山路、中原路，后来是内部小路改造，比如华山路改造之后，路面很平整，干净整洁，基本上没有脏乱差，就连电动车停放都比较整齐，管理比较到位。
2、当然了，我只转了这一小片。仅仅这一小片，比郑州大部分地方都要好，甚至包括东区很多地方。就是有一点我不太清楚，比如岗坡路改造好多年了，确实干净了很多，怎么围挡还在，施工进度很慢，有知道的朋友可以说一下。
3、二砂公园改造还不错，一是有公园，以前偶尔去碧沙岗，这几年碧沙岗没之前好玩了，去二砂次数比较多，二是能玩能吃，商业街改造也不错，干净漂亮，小孩喜欢，女生拍照也不错，很出片，吃饭的馆子也很多，属于没有短板的那种。
4、附近还有万达广场。
尤其是片区的价值和价格护城河，其实做的相当不错。
比如说，昆仑望岳位置不错，品质不错，物业也可以，是不是价格一定很坚挺？不一定。
郑州肯定不缺好小区，比如高新的青云筑，又新，品质不错，就在正弘汇旁边，位置相当不错了，高新区的产业实力还这么牛逼，还是微跌了。
除了小区不错，片区也在不断向上。
16年昆仑望岳，20年万科山河道，24年中海时光之境。
万科山河道和中海时光之境，这两个楼盘都在昆仑望岳之后。万科简单点，主要是住宅为主，但是以万科的影响力，一下子带动了片区热度，片区价值上了一个档次，开盘价直接拉到1.8以上，这在当时已经算是非常高了，毕竟这可是老城。
后来，中海来了，产品更好，不仅如此，开发范围不止是住宅，包括片区改造。高层价格跟万科持平，洋房2万多，更贵了，进一步焊死了片区价值。

4

中海暂时没有二手房市场，说一说万科。
万科山河道是非常典型的标准化小区，交付后还可以，但没有什么惊喜，再加上当时开盘高达1.8，我还是有点失望的，如果昆仑望岳85分，山河道我给75分吧。
这是万科山河道内部环境，大家可以看一下：
反馈到二手房市场，大家会用脚投票，山河道价格略低于昆仑望岳。
万科山河道，挂牌价1.7-2，个别1.4-1.5也有，成交价1.4-1.5，也有1.7的，但不多，也还是大户型。
而且万科小区有一个大问题，成交量大，很容易压价格。一个地块的成交就有大几十套，这还只是贝壳一个平台的数据，加上朴邻，加上其他中介成交，实际数据应该接近百套，甚至更多。
成交量大就意味着一定会有内卷，压价格。
在全国价格抗跌的小区中，我盘点一下，一是不多，二是很多抗跌的小区有些还非常特殊。
比如北京。
大部分抗跌的小区，最近几年买入且抗跌的大部分是限竞房，尤其是海淀、亦庄的限竞房，不只价格低，还有价值，比如天恒学院里，西山锦绣府，金融街融府。
比如深圳。
有一个小区值得说一下，华富村，过去2年竟然也涨了。这个小区甚至不是商品房，而是回迁房小区。当然了，品质不错，刚交房没几年，华润开发的。
24年才9万多，去年涨到了11万，今年价格也回落了，又回到了9万多，也还算可以了，至少没跌。
去年我问中介为啥涨，中介的回复是，别看这是老城，可是位置非常好，挨着福田CBD，配套成熟，离学区也很近，还有一点，华强北老板挣钱了。

5

从昆仑望岳，能看到很多门道。
以前都是普涨，看不出谁好谁坏，后来市场分化了，常规小区涨了很正常，但是像168号院、昆仑望岳、华富村这种抗跌的小区，其实也值得关注。
这样的小区，除了品质好、成交稳定外，最关键的因素是：业主惜售，不内卷，价格不踩踏，这也是很重要的因素。
THE END
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）  
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/i.460.net.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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